不動產經紀人考試免費試做題目

解析： 本題涉及債權行為與物權行為分離原則。法律行為包含：(1)甲乙間的買賣契約（債權行為）1個；(2)甲將對乙的債權贈與丙的贈與契約（債權行為）1個；(3)甲將該債權讓與丙的債權讓與（準物權行為）1個；(4)乙交付50萬元現金予丙（包含現金所有權移轉的物權合意+交付）1個；(5)甲交付A、B、C三台車並移轉所有權（每台車各為一個物權行為）3個，共7個法律行為。

解析： 要約人為A公司（法人），甲為公司負責人之代表，要約效力歸屬於A公司。要約一旦發出生效，依民法第95條第2項規定，表意人於發出意思表示後死亡或喪失行為能力者，其意思表示不因之失其效力。何況本件要約人是法人A公司本身，甲個人死亡不影響A公司既有要約之效力，丙於5月6日承諾，買賣契約成立。

解析： 依不動產估價技術規則§2對價格種類之區分，限定租金（限定價格之租金型態）係指基於不動產與其他不動產合併、分割或鄰接使用等特定關係所形成之租賃價值。本題兩相鄰店面打通合併使用，正是典型「合併使用」所形成之限定關係，故為限定租金。正常租金為一般市場供需下形成；特殊租金對應特殊價格（如不具市場性者）；估價實務並無『合併租金』之獨立科目。

解析： 依不動產估價技術規則§32（收益法總費用之推算項目），總費用通常包括：折舊提存費、維修費、管理費、稅捐（地價稅、房屋稅）、地租、保險費、空置及收租損失準備等營運必要支出。貸款利息屬於不動產所有人之融資成本（資本結構之決定），並非營運必要費用，不得計入收益法之總費用，否則會重複扣除（資本化率本身已反映融資報酬要求）。

解析： 依土地法第73條規定，土地權利變更登記之罰鍰，按應納登記費額處罰，每逾一個月處應納登記費額一倍之罰鍰，最高不得超過二十倍。繼承登記得由任一繼承人為全體繼承人聲請（非須全體），且繼承登記應於繼承開始之日起六個月內為之，逾期每逾一個月處一倍罰鍰（非二倍），故 A、B、C 皆錯。

解析： 土地法第14條列舉不得為私有之土地，包括海岸一定限度內、天然形成之湖澤、可通運之水道、城鎮公共交通要道、瀑布地、礦泉地、名勝古蹟、墳墓地等。國家公園土地並未列入該條禁止私有之範圍，園區內仍可能存在私有土地，僅受國家公園法管制使用，故 C 非屬不得為私有之土地。

解析： 依不動產經紀業管理條例第21條規定，不動產廣告稿應由經紀業指派經紀人簽章，違反者依第29條處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。委託契約是與委託人（非買受人）簽訂；廣告與事實不符應負損害賠償責任而非損失補償；註明經紀業名稱違反者罰鍰為6萬至30萬元。

解析： 依不動產經紀業管理條例第26條，經紀業因經紀人員執行業務之故意或過失致交易當事人受損害者，由該經紀業負賠償責任，受害人並得就營業保證金請求支付；如不足，得向全國聯合會請求代為賠償。不可歸責事由不負損害責任；非經紀業者全聯會無代償義務。