EAQE / SQE 免費試做題目

Question 1

下列哪些屬於公眾對地產代理的合理期望？
(i) 具備足夠的法律及物業買賣知識
(ii) 向客戶提供準確的物業資料
(iii) 執行客戶指示時盡應有的謹慎及努力
(iv) 給予客戶充足時間及自由作出決定

Accepted Answer

(i)、(ii)、(iii) 和 (iv) — (i) 正確：買賣雙方均期望地產代理具備足夠的法律知識及其他有關物業買賣的知識（EALP 第一章第 10 頁）。 (ii) 正確：公眾期望代理向客戶提供準確的物業資料。 (iii) 正確：公眾期望代理在履行客戶指示時盡應有的謹慎及努力，以保障客戶權益。 (iv) 正確：公眾期望代理給予客戶充足時間和自由作出決定，絕不作出不當影響或強逼。 因此答案為 E。

Question 2

下列哪些屬於影響香港物業價格的「技術性因素」（有別於房屋及土地政策）？
(i) 銀行利率的高低
(ii) 政府推出土地及公開拍賣地皮的政策
(iii) 按揭貸款的相關規定（如貸款成數上限）
(iv) 宏觀經濟數據（如本地生產總值增幅）

Accepted Answer

只有 (i)、(iii) 和 (iv) — (i) 正確：利率直接影響按揭利息負擔及市場借貸成本，屬技術性因素（大綱 1.3.2；EALP 第六章第 3 頁）。 (ii) 不正確：土地供應及賣地政策屬「房屋政策與土地政策」（大綱 1.3.1），並非技術性因素。 (iii) 正確：貸款成數上限、壓力測試等按揭規定屬技術性因素。 (iv) 正確：本地生產總值增幅、失業率等經濟指數屬技術性因素。 因此答案為 A。

Question 3

建國是宏發地產代理的獨資東主，不時代客戶收取款項。根據《地產代理條例》及《常規規例》，他須履行以下哪些事項？
(i) 將款項存入在認可機構開立的信託戶口
(ii) 將款項用作向相關客戶付款
(iii) 按客戶事先的書面指示支付款項
(iv) 收款後十四天內向客戶發出書面收據
(v) 將收據副本保存最少三年

Accepted Answer

只有 (i)、(ii)、(iii) 和 (v) — (i) 正確：代客戶收取的款項須存入在認可機構開立的信託戶口（《常規規例》第 12(3) 條）。 (ii) 正確：信託戶口內的款項可用作向相關客戶付款（第 12(4) 條）。 (iii) 正確：亦可按客戶事先給予的書面指示支付。 (iv) 不正確：代理須「即時」向客戶發出書面收據，並無十四天寬限期（第 12(2)(a) 條）。 (v) 正確：收據副本須保存最少三年（第 12(2)(b) 條）。 因此答案為 A。

Question 4

若投訴獲裁定成立，監管局根據《地產代理條例》可對持牌人施加以下哪些紀律處分？
(i) 訓誡或譴責該持牌人
(ii) 罰款港幣 100,000 元
(iii) 暫時吊銷牌照三年
(iv) 撤銷該持牌人的牌照
(v) 在牌照上附加指明條件

Accepted Answer

只有 (i)、(ii)、(iv) 和 (v) — (i) 正確：監管局可訓誡或譴責持牌人（《地產代理條例》第 30(1) 條；EALP 第二章第 11 段）。 (ii) 正確：罰款上限為港幣 300,000 元，100,000 元未超逾上限。 (iii) 不正確：暫時吊銷牌照的期限不得超過兩年，三年超逾法定上限。 (iv) 正確：監管局可撤銷牌照。 (v) 正確：監管局可將指明條件附加於牌照上。 因此答案為 A。

Question 5

若臨時買賣合約訂明買賣雙方同意以「現有狀況」買賣物業，以下哪些陳述正確反映該條款的法律效果？
(i) 賣方保證物業內所有改建工程符合《建築物條例》
(ii) 買方須承受合約簽訂日仍生效的租賃安排
(iii) 買方接納物業以簽訂臨時合約時的實際狀況移交

Accepted Answer

只有 (iii) — (i) 不正確：「現有狀況」條款不構成賣方就僭建物或《建築物條例》合規性的任何保證。 (ii) 不正確：該條款只涉及物業的實質狀況，與現存租約是否約束買方無關。 (iii) 正確：「按現狀」出售即買方接納物業以簽訂臨時買賣合約當時的實際狀況移交，賣方不就實際狀況作保證（EALP Part 3 p25）。 因此答案為 C。

Question 6

根據普通法，以下哪些屬於訂立有效合約的基本元素？
(i) 要約
(ii) 承約
(iii) 各方有意建立具法律約束力的關係
(iv) 就合約爭議的解決方式達成共識
(v) 有效約因

Accepted Answer

只有 (i)、(ii)、(iii) 和 (v) — (i) 正確：要約是合約成立的四項基本要素之一（HKRE_EA01_40C p23）。 (ii) 正確：承約（接受要約）是基本要素之一。 (iii) 正確：各方須有意建立法律關係。 (iv) 不正確：爭議解決方式的安排並非合約成立的必要條件。 (v) 正確：有效約因（代價）是基本要素之一。 因此答案為 B。

Question 7

買方客戶擬就一個由私人有限公司持有的物業簽署臨時買賣合約，希望確認該物業有否按揭或押記。以下哪些文件可能載有相關資料？
(i) 賣方公司的公司章程細則
(ii) 向土地註冊處取得的該物業最新查冊紀錄
(iii) 向公司註冊處索取的賣方公司已登記押記詳情
(iv) 賣方公司的法團成立證書
(v) 賣方公司的商業登記證明書

Accepted Answer

只有 (ii) 和 (iii) — (i) 不正確：公司章程細則只規範公司的內部管理，不載有個別物業的按揭或押記資料。 (ii) 正確：土地查冊紀錄載有該物業一切產權負擔的詳情，包括按揭、法定押記、建築令及法庭命令（HKRE 樣本題 p53）。 (iii) 正確：公司註冊處存有公司已登記押記的資料，其中包括就土地或土地權益所設立的押記。 (iv) 不正確：法團成立證書只證明公司已註冊成立。 (v) 不正確：商業登記證明書只證明公司已辦理商業登記。 因此答案為 B。

Question 8

業主志強擬與租客曉琳簽訂一年期住宅租約，土地查冊顯示該物業登記有以下文件：
(i) 融通銀行登記的法定押記
(ii) 裕豐財務公司登記的第二法定押記
(iii) 大廈管理公司登記的欠繳管理費押記備忘錄
(iv) 屋宇署署長登記的建築令
作為曉琳的代理，你應提醒她要求志強預先取得哪一方的書面同意，方可承租？

Accepted Answer

融通銀行及裕豐財務公司 — 按揭契約／法定押記通常載有條款，規定業主未經承押人事先書面同意不得將物業出租；若擅自出租而物業其後被承押人收回，租客將無法繼續佔用，故代理應建議租客要求業主向所有承押人（包括銀行及財務公司）取得書面同意（HKRE_EA01_40C p36）。 大廈管理公司及屋宇署署長的批准並非訂立租約的先決條件；第二承押人的權益亦同樣受租約影響，不能只取得第一承押人的同意。

Question 9

以下哪些資料可從樓宇的佔用許可證（俗稱「入伙紙」）中獲得？
(i) 樓宇的建築總面積
(ii) 樓宇內各單位獲准使用的用途
(iii) 相關政府地契的租期
(iv) 樓宇各單位的實用面積

Accepted Answer

只有 (ii) — (i) 不正確：入伙紙不載列任何樓面面積資料。 (ii) 正確：入伙紙由建築事務監督根據《建築物條例》發出，記載樓宇落成時各單位的核准用途、樓宇建成年份及每層單位數目。 (iii) 不正確：地契租期須查閱政府租契或土地登記冊，入伙紙不涉及。 (iv) 不正確：實用面積同樣不在入伙紙內。 因此答案為 B。

Question 10

準買家要求地產代理查核緊鄰擬購單位的一幅空置地盤的核准用途。代理可從以下哪些文件取得資料？
(i) 涵蓋該空置地盤的分區計劃大綱圖
(ii) 擬購單位的土地登記冊查冊紀錄
(iii) 該空置地盤的政府地契

Accepted Answer

只有 (i) 和 (iii) — (i) 正確：城市規劃委員會制訂的分區計劃大綱圖載明該區土地的規劃用途。 (ii) 不正確：擬購單位本身的土地查冊紀錄，不會載有毗鄰地段的用途資料。 (iii) 正確：政府地契或批地條款載有該地段的用途限制。 因此答案為 D。

Question 11

一份標準估值報告一般載有以下哪些項目？
(i) 當前按揭息率
(ii) 估值的日期
(iii) 該物業的估值
(iv) 撰寫估值報告的收費

Accepted Answer

只有 (ii) 和 (iii) — (i) 不正確：按揭息率並非估值報告的一般內容。 (ii) 正確：估值的日期是估值所有假設的基礎，報告不應嘗試確立資產的未來價值（EALP Part 6 p6）。 (iii) 正確：報告按估值目的、定義、日期及物業資料得出一個估值。 (iv) 不正確：報告收費屬估值員與客戶之間的委託事宜，不是報告的一般內容。 因此答案為 B。

Question 12

在以下哪些情況下，採用比較法估值最為可靠？
(i) 市場樓價於過去十二個月急升逾五成
(ii) 同類物業每月成交量龐大且穩定
(iii) 同類物業之間有大量相似的物理及環境特徵

Accepted Answer

只有 (ii) 和 (iii) — (i) 不正確：樓價劇烈波動令近期成交價難以反映估值日的市值，削弱比較法的可信度。 (ii) 正確：只要市場理性運作、每月成交量大且資訊流通，比較法便是有效的估值方法（EALP Part 6 p4）。 (iii) 正確：比較法特別適合有大量相似單位的高密度住宅屋邨。 因此答案為 C。

Question 13

一份住宅租約連同副本一份：租期 5 年，每月租金 $100,000，首 2 個月免租，並附租客可按每月 $120,000 續租 3 年的選擇權。該租約應繳的印花稅為多少？

Accepted Answer

$11,605 — 租期超逾 3 年，《印花稅條例》附表 1 適用的稅率是年租或平均年租的 1%；續租選擇權的租期及租金不計入原租約的印花稅計算。 免租期令首年只收 10 個月租金，平均年租 =（$100,000 × 10 + $100,000 × 12 × 4）÷ 5 = $1,160,000。 印花稅 = $1,160,000 × 1% = $11,600，副本每份 $5，合共 $11,605；$12,005 是誤把免租期計入租金的結果。

Question 14

某承租人簽訂兩年租約，並附有兩年續租選擇權。為保障承租人的權益，地產代理應建議其採取以下哪些行動？
(i) 授權地產代理代其在租約上簽名
(ii) 租約須加蓋印花
(iii) 租約應向土地註冊處註冊
(iv) 租約應呈交建築事務監督存檔

Accepted Answer

只有 (ii) 和 (iii) — (i) 不正確：租約應由承租人本人簽署，並無須授權地產代理代簽。 (ii) 正確：《印花稅條例》規定租約須於簽署後 30 日內加蓋印花（EALP Part 7 p6）。 (iii) 正確：不逾 3 年並按市值租金訂立的租約雖屬凌駕性權益，但續租選擇權須向土地註冊處註冊，方能對新業主等第三方執行。 (iv) 不正確：法例並無要求把租約呈交建築事務監督存檔。 因此答案為 B。

Question 15

建國是永輝地產代理的獨資經營者兼總行經理，開設新分行後仍任總行經理，須為分行委任經理。志偉和曉琳均為持牌營業員，任職六年及八年；鳳儀為持牌地產代理，入職僅十個月。以下哪些人士符合資格出任分行經理？
(i) 建國
(ii) 志偉
(iii) 曉琳
(iv) 鳳儀

Accepted Answer

只有 (iv) — (i) 不正確：每間辦事處須置於一名獲委任經理的有效且獨立的監控之下（《地產代理條例》第38(1)(a)條）；建國已是總行經理，同一人不得同時兼任兩間辦事處的經理，否則違反「獨立控制」的規定。 (ii) 不正確：獲委任為經理者必須持有地產代理牌照，任何並非持牌地產代理的人均沒有資格（第38條）；志偉只持營業員牌照，六年年資並非考慮因素。 (iii) 不正確：同理，曉琳只持營業員牌照，八年年資亦不能補足牌照類別的要求。 (iv) 正確：鳳儀持有地產代理牌照，且未兼任其他辦事處經理，符合資格；入職年期長短與資格無關。 因此答案為 B。

Question 16

順豐物業顧問有限公司新設立一間分行，並委任林先生為該分行經理。依據《地產代理條例》，以下哪些事項是順豐必須履行的規定？
(i) 就新分行向監管局申請營業詳情說明書
(ii) 分行開業起31天內通知監管局該分行已開始運作
(iii) 委任林先生起31天內將該委任通知監管局
(iv) 安排公司每一位董事各自申領地產代理牌照

Accepted Answer

只有 (i) 和 (iii) — (i) 正確：每一個營業地點及業務名稱均須另行申請營業詳情說明書（《地產代理（發牌）規例》第10條）。 (ii) 不正確：條例並無要求就分行開業本身另行通知監管局；須通知的是營業詳情說明書及經理委任等事項。 (iii) 正確：持牌地產代理委任或終止委任經理，須自該事項起計31天內書面通知監管局（《地產代理條例》第40條；EALP 第2部份 p16 第45段）。 (iv) 不正確：並非每位董事均須持牌：公司至少須有一名董事持有地產代理牌照，且凡從事地產代理工作的董事均須各自持牌（第20條）。 因此答案為 A。

EAQE / SQE 免費試做題目

想要完整 500+ 題題庫與模擬試？