EAQE / SQE 免費試做題目

Question 1

下列哪些項目屬於公眾對地產代理專業的合理期望？
(i) 地產代理應掌握充分的法律及物業買賣相關知識
(ii) 地產代理應向委託人提供真實可靠的物業資訊
(iii) 地產代理應以應有的謹慎態度及積極努力執行客戶指示，切實維護客戶利益
(iv) 地產代理絕不應向客戶施加不當壓力或脅迫，並應給予客戶足夠空間及自由，讓其自主作出物業交易決定

Accepted Answer

(i)、(ii)、(iii) 及 (iv) 均是 — 公眾對地產代理業的期望涵蓋四個層面：具備專業知識、提供準確資訊、盡責執行委託，以及不得對客戶施加不當影響，四項均屬公眾期望。

Question 2

依據課程綱要第1.3.2條，下列哪些項目屬於左右香港物業價格的「技術性因素」（有別於房屋政策及土地政策等範疇）？
(i) 銀行利率的高低
(ii) 政府推出土地及公開拍賣地皮的相關政策
(iii) 房屋按揭的相關規定（例如貸款比例上限等）
(iv) 宏觀經濟數據（例如本地生產總值增幅、就業失業狀況）

Accepted Answer

僅(i)、(iii)及(iv) — 根據課程綱要第1.3.2條，對物業價格產生影響的「技術性因素」涵蓋：利率水平、經濟數據指標、季節性波動及按揭相關政策。 利率高低直接牽動按揭利息負擔及市場整體借貸成本，屬技術性因素之範疇（第1.3.2條）。 按揭相關規定（包括貸款成數上限、還款壓力測試要求等）同屬技術性因素（第1.3.2條）。 宏觀經濟數據指標（如本地生產總值增長率及失業率）歸類於「經濟指數」，屬技術性因素（第1.3.2條）。 政府的土地供應安排及賣地政策屬於「房屋政策與土地政策」的範疇（第1.3.1條），並非技術性因素，故(ii)不在此列。

Question 3

建國是一名地產代理，同時是宏發地產代理的獨資東主。在其日常地產代理業務中，他不時代客戶或為客戶收取各類款項。針對上述所收取的款項，建國須履行以下哪些事項，方可符合《地產代理條例》及《常規規例》的相關規定？
(i) 將有關款項存入於一家認可機構以客戶名義開立的信託戶口
(ii) 將有關款項用作向相關客戶付款
(iii) 依照客戶預先提供的書面授權指示，將款項作出相應支付
(iv) 於收妥款項後十四天內向客戶發出書面收據
(v) 於發出收款收據後，將收據副本保存至少三年

Accepted Answer

只有 (i)、(ii)、(iii) 和 (v) — 凡代客戶收取的款項，須存入於認可機構開立的信託戶口（《常規規例》第 12(3) 條）。 上述款項只可用於：(a) 向相關客戶作出付款，或 (b) 按照客戶事先給予的書面指示進行支付（《地產代理條例》第 43(3)(c) 條）。 代理須「即時」向客戶發出書面收據，並無十四天的寬限期（《常規規例》第 12(2)(a) 條）。 收據副本須妥善保存最少三年（《常規規例》第 12(2)(b) 條）。

Question 4

若針對某持牌人的投訴獲裁定成立，地產代理監管局依據《地產代理條例》可對該持牌人施加以下哪些紀律處分？
(i) 對該持牌人作出訓誡或譴責
(ii) 向該持牌人徵收罰款港幣100,000元
(iii) 將該持牌人的牌照暫時吊銷三年
(iv) 吊銷該持牌人的牌照
(v) 於該持牌人的牌照上附加指定條件

Accepted Answer

僅(i)、(ii)、(iv)及(v) — 根據《地產代理條例》第30(1)條，監管局可採取之紀律處分包括：訓誡／譴責、於牌照上附加條件、暫時吊銷牌照（期限不得超過2年）、撤銷牌照，以及罰款（上限為港幣300,000元）。 暫時吊銷牌照的法定上限為2年而非3年，因此選項(iii)所述三年並不符合條例規定，屬錯誤。 港幣100,000元罰款未超逾法定上限港幣300,000元，故選項(ii)符合條例規定，屬正確。

Question 5

假設臨時買賣合約內訂有條款，列明買賣雙方同意以「現有狀況」進行物業買賣，下列哪項陳述正確反映該條款的法律效果？
(i) 賣方就合約簽訂之日物業內所有改建工程符合《建築物條例》作出保證
(ii) 買方須承受於合約簽訂當日仍然生效而適用於該物業的租賃安排
(iii) 買方接納該物業以訂立臨時買賣合約時的實際狀況移交

Accepted Answer

只有 (iii) — 「以現有狀況出售」僅代表物業以簽訂臨時買賣合約當時的實質物理狀況出售及交付。 「現有狀況」條款僅涵蓋物業的實質情況，並不包含任何關於僭建物合法性的保證。 該條款既不涉及現存租約對買方的約束，亦不構成賣方就《建築物條例》合規性所作的承諾。

Question 6

根據普通法，下列哪些項目屬於訂立合約所必須具備的基本元素？
(i) 提出要約 (Offer)
(ii) 承諾接受 (Acceptance)
(iii) 締約各方均有意建立法律上具約束力的關係
(iv) 就合約爭議的解決方式達成共識
(v) 有效約因 (Consideration)

Accepted Answer

僅包括 (i)、(ii)、(iii) 及 (v) — 在普通法框架下，一份有效合約須具備四項核心元素：提出要約 (Offer)、承諾接受 (Acceptance)、有效約因 (Consideration)，以及締約各方有意建立法律關係。 就爭議解決方式所訂立的安排，並非構成合約的必要條件。

Question 7

一名地產代理的買方客戶，擬就一個由私人有限公司持有的物業簽署臨時買賣合約。該客戶希望確認該物業是否存在任何按揭或押記。以下哪些文件有可能包含上述相關資料？
(i) 賣方公司的公司章程細則
(ii) 向土地註冊處申請取得的該物業最新查冊紀錄
(iii) 向公司註冊處索取的有關賣方公司最新已登記按揭或押記的詳情
(iv) 賣方公司的法團成立證書
(v) 賣方公司的商業登記證明書

Accepted Answer

只有 (ii) 及 (iii) — 土地查冊紀錄載有該物業一切產權負擔的詳情，涵蓋按揭、法定押記、建築令及法庭命令等。 公司註冊處存有公司已登記押記的資料，其中包括就土地或土地權益所設立的押記。 公司章程細則、法團成立證書及商業登記證明書均不含任何按揭或押記的相關資料。

Question 8

業主志強打算與租客曉琳簽訂一份為期一年的住宅租賃合約。土地查冊顯示該物業登記有以下文件：
(i) 由融通銀行登記的法定押記
(ii) 由裕豐財務公司登記的第二法定押記
(iii) 由大廈物業管理公司登記的欠繳管理費押記備忘錄
(iv) 由屋宇署署長就該物業登記的建築令

作為曉琳的持牌地產代理，你應提醒她要求志強預先取得以下哪一方的書面批准，方可正式承租該物業？

Accepted Answer

第 (i) 項的融通銀行及第 (ii) 項的裕豐財務公司 — 按揭合約／法定押記條款一般規定業主未經銀行／承押人事先書面同意，不得將物業出租予第三方。 倘業主未獲銀行／承押人同意而擅自出租，一旦物業被承押人收回，租客將無法繼續佔用該單位。 代理應建議準租客要求業主向所有承押人（包括銀行及財務公司）取得書面同意，方可簽訂租約。 大廈物業管理公司及屋宇署署長的批准並非訂立租賃合約的必要條件。

Question 9

以下哪項資料可從樓宇的佔用許可證（俗稱「入伙紙」）中獲得？
(i) 樓宇的建築總面積
(ii) 樓宇內各單位獲准使用的用途
(iii) 相關政府地契的租期
(iv) 樓宇各單位的實用面積

Accepted Answer

僅(ii) — 佔用許可證由建築事務監督依據《建築物條例》批准發出。 證件內通常記載各單位的核准用途、樓宇建成年份，以及每層單位的總數目。 證件內並不包含任何樓面面積資料（無論建築面積或實用面積），亦不涉及政府地契的租期。

Question 10

一位準買家有意購入某單位，並要求其地產代理協助查核緊鄰該單位的一幅空置地盤的核准用途。該地產代理可從以下哪些文件中取得相關資訊？
(i) 涵蓋該空置地盤範圍的「分區計劃大綱圖」
(ii) 準買家擬購入單位的土地登記冊查冊紀錄
(iii) 該空置地盤的政府地契

Accepted Answer

只有 (i) 和 (iii) — 土地的核准用途可參閱以下文件：由城市規劃委員會制訂的分區計劃大綱圖，以及政府地契或批地條款。 擬購單位的土地查冊紀錄並不包含毗鄰地段用途的相關資料。

Question 11

一份標準估值報告一般會涵蓋以下哪些項目？
(i) 當前按揭息率
(ii) 進行估值的日期
(iii) 該物業的評估價值
(iv) 撰寫估值報告所收取的費用

Accepted Answer

只有 (ii) 及 (iii) — 標準估值報告一般須載明估值日期及物業的評估價值。至於按揭息率水平及報告收費，則通常不屬於估值報告的必要內容。

Question 12

在下列哪項／些情況下，採用「比較法」進行估值會被視為最具可信度？
(i) 當市場內物業的整體平均價格於過去十二個月內已急升逾五成
(ii) 當同類型物業在市場上錄得相當龐大且持續穩定的每月買賣成交量
(iii) 當市場上某一類型物業之間存在大量相近的物理及環境特徵

Accepted Answer

僅 (ii) 及 (iii) — 比較法於市場成交量充裕且穩定、以及可比較物業之間特徵高度相似的情況下，可靠性最高。反之，若市場價格出現劇烈波動，則會削弱比較法估值結果的準確性與可信度。

Question 13

試依據以下條件，計算一份住宅租賃合約（連同副本一份）所須繳交的印花稅：
• 租賃年期：5 年
• 每月租金：$100,000
• 免租安排：首 2 個月豁免收租
• 續租選項：租客可按每月 $120,000 續租 3 年

Accepted Answer

$11,605 — 凡租期超逾3年，適用印花稅稅率為年租或平均年租的1%。 計算應繳印花稅時，毋須將續租選項所涉及的租期及租金納入考量。 免租期令實際收取租金的月份減少：第一個租賃年度僅收取10個月租金。 平均年租計算方式：（$100,000 × 10 + $100,000 × 12 × 4）÷ 5 = $1,160,000。 應繳印花稅總額：$1,160,000 × 1% + $5（副本費用）= $11,605。

Question 14

某承租人簽訂了一份為期兩年並附有兩年續租選擇權的租約。為維護該承租人的權益，地產代理應建議其採取以下哪些行動？
(i) 授權地產代理代其在租約上簽名
(ii) 租約須繳納印花稅
(iii) 租約應向土地註冊處辦理註冊
(iv) 租約應呈交建築事務監督存備

Accepted Answer

只有 (ii) 及 (iii) — 租約須依法繳付印花稅（《印花稅條例》）。 附有續租權或購買選擇權的租約，應向土地註冊處辦理註冊，以確保該選擇權可對第三方（例如新業主）產生約束力。 租期不逾3年且按市值租金租用的租約，即使未完成註冊，承租人的權益仍受保障；惟續租選擇權須經註冊，方能對第三方執行。 無需由地產代理代為簽署租約，亦毋須將租約送交建築事務監督存檔。

Question 15

建國是永輝地產代理的獨資經營者兼總行經理，現計劃於觀塘開設一間新分行，並將繼續出任總行經理一職。他需要為該新分行委任一名經理。其中，志偉和曉琳均為持牌營業員，分別在永輝地產代理任職六年及八年；而鳳儀則為持牌地產代理，加入永輝地產代理至今僅十個月。請問以下哪一位人士符合資格被委任為新分行的經理？
(i) 建國
(ii) 志偉
(iii) 曉琳
(iv) 鳳儀

Accepted Answer

只有 (iv) — 每間辦事處須置於一名獲委任經理的「有效且獨立」監控之下（《地產代理條例》第38(1)(a)條）。 擔任分行經理者必須持有地產代理牌照，持牌營業員並不符合此資格要求。 同一人不得同時兼任兩間辦事處的經理，否則違反「獨立控制」的規定。 任職年資長短並非決定資格的因素，關鍵在於當事人所持牌照的類別。

Question 16

順豐物業顧問有限公司新設立了一間分行，並委任林先生擔任該分行的經理職務。依據《地產代理條例》，以下哪些事項屬於順豐必須履行的規定？
(i) 就新分行向監管局申請營業詳情說明書
(ii) 自新分行開業之日起三十一天內，向地產代理監管局通報該分行已投入運作
(iii) 自委任林先生為新分行經理之日起三十一天內，就該項委任通知地產代理監管局
(iv) 安排順豐旗下每一位董事各自申請地產代理牌照

Accepted Answer

只有 (i) 和 (iii) — 每一個營業地點及業務名稱均須另行申請營業詳情說明書（《發牌規例》第 10 條）。 委任或解除委任經理一事，須在三十一天內知會監管局（《地產代理條例》第 40 條）。 新分行開業本身無須另行向監管局發出通知。 並非每位董事均須持有地產代理牌照，惟至少須有一名董事持牌，且凡從事地產代理業務的董事均須各自持牌（第 20 條）。

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