EAQE 第8部份「管理地產代理業務及監督營業員」

• 每間辦事處須置於一名獲委任經理的「有效且獨立」監控之下（《地產代理條例》第38(1)(a)條）。
• 擔任分行經理者必須持有地產代理牌照，持牌營業員並不符合此資格要求。
• 同一人不得同時兼任兩間辦事處的經理，否則違反「獨立控制」的規定。
• 任職年資長短並非決定資格的因素，關鍵在於當事人所持牌照的類別。

• 每一個營業地點及業務名稱均須另行申請營業詳情說明書（《發牌規例》第 10 條）。
• 委任或解除委任經理一事，須在三十一天內知會監管局（《地產代理條例》第 40 條）。
• 新分行開業本身無須另行向監管局發出通知。
• 並非每位董事均須持有地產代理牌照，惟至少須有一名董事持牌，且凡從事地產代理業務的董事均須各自持牌（第 20 條）。

按照「執業通告」的指引，從業員一旦遭遇懷疑涉及「洗黑錢」的個案，須向聯合財富情報組提交可疑交易報告。

防止洗黑錢的措施涵蓋留意相關國際聲明、嚴格核實客戶身份、於合約中列明交易詳情，以及將紀錄保存至少五年。並無規定須將所有合約副本提交警方存檔。

分行經理應嚴禁使用盜版軟件、制定資訊保安相關程序，以及在外判合約中訂明資料保密條款，以上三項均屬必要的適當措施。

管理層須確保旗下各辦事處分別在一名經理的有效且獨立的監管下運作，並且不得聘用未持牌人士擔任地產代理工作。然而，見證合約簽署的人員並不限於持有地產代理牌照者，而將營業員調派至其他分行亦毋須向監管局作出通知。

根據相關規定，須向監管局通知的事項涵蓋聘用營業員、委任分行經理及委任公司董事。至於營業員在各分行之間的調配，則毋須通知監管局。

僱用無牌人士從事地產代理工作，可同時引致紀律處分、民事法律追究及刑事檢控三種後果，三者均有可能發生。

• 地產代理須針對客戶執行盡職審查程序，涵蓋核實客戶的身份、居住地址及資金來源等事項（第8.2.9條）。
• 辨識及核實實益擁有人身份為防範洗黑錢的關鍵步驟，尤其適用於涉及公司架構或信託安排的交易。
• 持續監察業務往來關係及識別可疑交易特徵（例如異常的成交模式、不尋常的付款安排等）屬法定規定。
• 根據《有組織及嚴重罪行條例》（第455章），地產代理若知悉或懷疑某交易與洗黑錢活動有關，須向聯合財富情報組提交可疑交易報告（STR）。

• 僱主可因僱員「在受僱工作期間」所作出的行為而產生替代法律責任（Vicarious Liability）（第8.1.3條）。
• 即使公司並無明確授權，只要僱員的行為屬其一般職務範疇之內，公司仍可能須負上相應法律責任，因此(ii)的說法並不正確（第8.1.2條）。
• 若志明的行為屬其一般代理職務範疇，公司可能須就客戶所受損失承擔法律責任（第8.1.4條）。
• 監管局有權就地產代理公司未能妥善管理及監督旗下營業員一事採取紀律行動（第8.2條）。

• 根據《地產代理條例》（Cap. 511）第37條，持牌人須妥善保存業務紀錄，惟法定保存期限為三年，而非六年。
• 地產代理監管局的廣告指引規定，所有物業廣告必須列明負責廣告的持牌人的牌照號碼，此為正確的合規要求。
• 在反洗黑錢措施方面，持牌人一旦懷疑客戶涉及洗黑錢活動，絕不可通知相關客戶（即「通風報信」），因為此舉屬違法行為，可能構成「洗黑錢罪行」的共謀。
• 根據持續專業發展（CPD）規定，持牌地產代理每個CPD週期須完成最少15個CPD學分，其中至少3個學分須來自核心科目，此陳述正確。

• 根據《地產代理條例》（第511章）第37條，持牌地產代理（包括擔任分行經理者）有責任監督其旗下持牌營業員的執業行為，若未能妥善履行監督責任，可能須就此承擔紀律責任。
• 根據《地產代理條例》（第511章）第38及39條，監管局有權就持牌地產代理及持牌營業員的行為進行調查，並可採取相應紀律行動；同時收取雙方佣金而不披露屬違反執業守則的行為。
• 持牌地產代理在知悉或有理由相信旗下營業員違反執業規定後，應積極向監管局舉報，以履行其作為持牌人的責任。

• 根據《地產代理條例》（第511章）第37條，持牌地產代理在擬開設新辦事處前，須向監管局作出通知，但條例並不規定須事先獲得監管局的批准（即毋須事先審批），陳述(i)所指「須獲批後方可開始業務」並不準確。
• 根據《地產代理條例》（第511章）第38條，每間辦事處須委任一名持牌地產代理（個人）出任經理，陳述(ii)正確。
• 職業責任保險須涵蓋持牌地產代理所有辦事處的業務，只要現有保單的保障範圍延伸至新分行，毋須為每間分行單獨購買獨立保單，陳述(iii)正確。
• 根據《地產代理條例》（第511章）第39條，牌照須在辦事處的顯眼位置展示，供公眾查閱，陳述(iv)正確。

• 根據《個人資料（私隱）條例》（第486章）第65(1)條，僱員在受僱過程中所作的行為，僱主亦被視為已作出該行為，即使僱主並不知情，僱主仍須負上轉承責任。
• 根據《地產代理（發牌）規例》（第511B章）第15條，地產代理公司須建立程序以監督僱員遵從相關法例規定。
• 地產代理公司須就其代理或營業員在受僱過程中的行為負上轉承責任，即使該僱員僅以純佣金制形式受聘，亦不能藉此免除公司的責任。

• 轉承責任原則：僱主須為僱員在受僱過程中的行為負責，即使僱主事先並不知情。地產代理公司即使以純佣金方式聘用營業員，仍須為該營業員的行為承擔法律責任。
• 《地產代理條例》（第511章）第36(1)(a)條規定，地產代理必須向客戶披露任何金錢利益及因出售而獲得的任何利益。
• 根據《地產代理（一般責任及香港住宅物業）規例》（第511B章）第15條，地產代理須設立程序以監督僱員遵守相關規定。

• 僱主須為僱員在受僱過程中的行為負轉承責任，即使該僱員以純佣金形式受僱亦然，僱主不能以不知情作為免責辯護。
• 根據《地產代理條例》（第511章）第36(1)(a)條，代理須向客戶披露其在物業中的金錢利益；《常規規例》第15條規定分行經理須主動設立程序以監督僱員的合規情況，而非僅在接獲投訴後才開始監督。
• 根據第511章第38條，分行經理須對分行的業務運作實施「有效和獨立」的控制，此為持續性責任。

• 根據《地產代理條例》(Cap. 511) 第36(1)(a)條，地產代理同時代表買賣雙方時，必須通知雙方並在對方要求時分享資料，僅通知一方並不足夠。
• 根據《地產代理（發牌）規例》(Cap. 511B) 第15條，持牌地產代理須制訂程序以監督僱員遵守相關法規。分行經理未有制訂任何監督程序本身已構成違規。
• 根據《僱傭條例》，即時解僱（無須通知期）僅適用於僱員蓄意不服從、行為不當、欺詐或習慣性疏忽等嚴重情況。淑儀已過試用期首月，單次違規一般不構成即時解僱的充分理由，嘉俊須給予一個月通知期或代通知金。
• 地產代理法團須為旗下營業員在受僱過程中的行為承擔轉承責任，即使法團事前不知情亦然。

• 根據《僱傭條例》第11AA條，年終酬金推定為非酌情發放，除非僱傭合約中以書面明確註明屬酌情性質
• 根據《僱傭條例》，工資須於工資期結束後七天內支付；公司於一月十二日才支付十二月三十一日結束之工資期的工資，已超逾七天期限
• 根據《地產代理（發牌）規例》（Cap. 511B）第15條，持牌地產代理須設立程序以監督僱員遵守相關法例，包括僱傭法規定

• 根據《合夥條例》第7條，每位合夥人均為商號的代理人，在其權限範圍內簽訂的合約對商號具有約束力
• 根據《合夥條例》第11條，每位合夥人須就合夥的所有債務承擔共同及無限的法律責任
• 合夥並非法人團體，不具備獨立法律地位，與有限公司不同

• 根據《僱傭條例》，試用期首一個月內，僱主或僱員均無須給予通知期或代通知金即可終止合約。
• 試用期首一個月後，在無特別約定的情況下，任何一方均須給予不少於七天通知期或代通知金方可終止合約。
• 根據《地產代理（發牌）規例》(Cap. 511B) 第15條，持牌地產代理須設立程序以監督僱員遵守法例，包括正確處理僱傭事宜。

• 根據《僱傭條例》第11AA條，年終酬金推定為非酌情性質，除非僱傭合約以書面明確訂明該酬金屬酌情發放
• 僱主如欲保留年終酬金的酌情權，必須在僱傭合約中以書面清楚列明；否則即使僱主聲稱屬酌情性質，法律上仍推定為非酌情

• 根據《僱傭條例》第11AA條，年終酬金推定為非酌情性質，除非僱傭合約以書面明確列明屬酌情性質
• 根據《合夥條例》第7條，每位合夥人均為事務所的代理人，其在權限範圍內訂立的合約對事務所具約束力
• 合夥並非法人團體，不具獨立法律地位；根據《合夥條例》第11條，每位合夥人須就合夥的全部債務承擔無限責任

• 根據《個人資料（私隱）條例》（第486章）第VIA部，進行直接促銷前必須取得資料當事人的同意；如以口頭方式取得同意，須在14天內以書面確認
• 資料當事人有權隨時選擇退出直接促銷，機構必須維持「拒絕聯絡」名單（參照私隱專員公署實務守則13-05(CR)）
• 根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》第15條，持牌地產代理須設立程序監督僱員遵守法規，包括私隱條例的規定

• 即使營業員以純佣金形式受薪而無底薪，地產代理公司與代理／營業員之間仍被視為僱傭關係，僱主須為僱員在受僱過程中的行為承擔轉承責任
• 根據《僱傭條例》，法定假日薪酬的資格為以連續性合約受僱滿三個月（並非十二個月），故雅婷入職八個月已符合資格
• 根據《合夥條例》第11條，每名合夥人須為合夥的所有債務承擔無限連帶責任；第7條規定每名合夥人均為商號的代理人

• 《公司條例》第154條規定，私人有限公司的唯一董事不得同時兼任公司秘書。
• 《地產代理（發牌）規例》（第511B章）第12條規定，客戶款項必須存入認可機構的信託帳戶（第12(3)、(4)、(5)條）；代理應指示客戶將支票抬頭寫為賣方或業主的律師，而非代理公司本身。

• 《地產代理條例》(第511章) 第36(1)(a)(vii)條規定，地產代理同時代表買賣雙方時，必須告知雙方客戶，並在客戶要求下將另一方的資料提供予對方，除非該客戶明確禁止。曉琳只通知買家而未告知賣家，違反了此項披露規定。
• 即使營業員以純佣金形式受薪而無底薪，地產代理法團與其營業員之間仍屬僱傭關係，僱主須為僱員在受僱過程中的行為承擔轉承責任。
• 根據《僱傭條例》，法定假日共12天，僱主不得以支付工資代替假日，必須給予僱員放假或替代假日。假日薪酬的資格為連續性合約受僱滿三個月，計算方法為過去12個月的每日平均工資。
• 連續性合約的定義為同一僱主連續受僱四星期或以上，每星期工作不少於18小時。曉琳每星期工作六天、每天八小時，明顯符合此定義。

• 根據《地產代理（發牌）規例》（Cap. 511B）第12條，客戶款項必須存入認可機構的信託帳戶（第12(3)、(4)、(5)條），並應指示客戶將支票抬頭寫予賣方或業主的律師，而非地產代理公司
• 根據《僱傭條例》，僱主須保存過去十二個月的工資紀錄，只保存六個月屬於不合規

• 《個人資料（私隱）條例》（第486章）第VIA部規定，使用個人資料作直接促銷前必須取得當事人同意；口頭同意須於十四天內以書面確認；當事人可隨時選擇退出
• 《合夥條例》第7條規定每名合夥人均為商號的代理人，在其權限範圍內訂立的合約對商號具約束力；第11條規定每名合夥人須就合夥的所有債務承擔連帶責任（無限責任）