EAQE 第7部份「批租和租務事宜」

• 凡租期超逾3年，適用印花稅稅率為年租或平均年租的1%。
• 計算應繳印花稅時，毋須將續租選項所涉及的租期及租金納入考量。
• 免租期令實際收取租金的月份減少：第一個租賃年度僅收取10個月租金。
• 平均年租計算方式：（$100,000 × 10 + $100,000 × 12 × 4）÷ 5 = $1,160,000。
• 應繳印花稅總額：$1,160,000 × 1% + $5（副本費用）= $11,605。

• 租約須依法繳付印花稅（《印花稅條例》）。
• 附有續租權或購買選擇權的租約，應向土地註冊處辦理註冊，以確保該選擇權可對第三方（例如新業主）產生約束力。
• 租期不逾3年且按市值租金租用的租約，即使未完成註冊，承租人的權益仍受保障；惟續租選擇權須經註冊，方能對第三方執行。
• 無需由地產代理代為簽署租約，亦毋須將租約送交建築事務監督存檔。

租賃合約必須於訂立後30天之內完成蓋印手續，若逾期辦理，最高可被罰款相當於應繳印花稅款額十倍的金額。

法定隱含契諾涵蓋租客不得在未獲同意下對單位作結構性改動，以及租金須於到期日起計15天內繳清。禁止豢養動物並非《業主與租客（綜合）條例》第IV部所訂明的隱含契諾。

處理分租事宜時，代理須核實原租約條款、索取業主同意分租的證明文件，並確保分租租期不超越原租約所訂期限。向屋宇署作出通知並非處理分租的必要程序。

於租賃合約簽立前，房東與承租人須就政府差餉、大廈管理費以及租約所涵蓋電器的維修開支之繳付責任逐一釐清並取得共識，三項費用責任均須明確確認。

租約中隱含的契諾涵蓋不得將單位用於非法用途、不得對他人造成不合理滋擾，以及未獲同意不得進行結構改動。由於租約並無訂明禁止分租條款，租客將單位分租並不構成沒收租賃權的理據。

物業外牆及結構部分的保養與修繕責任，一般由業主承擔，而非承租人。因此，D項所述內容並非住宅租賃合約中的常見條款。

「CR109表格」僅適用於住宅物業的情況，包括全新租賃協議的訂立及現有租約的續期，須於上述情況發生時向差餉物業估價署呈交。租約終止遷出及商業物業租賃均不在適用範圍之內。

• 租賃期屆滿後租戶依期遷出，屬終止租務關係的合法途徑之一（第7.7.1條）。
• 房東與租戶雙方達成共識提早解除租約，屬合法方式，雙方可就補償事宜作出協議安排（第7.7.2條）。
• 倘若租約內訂有提前終止條款，當條件成就時，任何一方均可依照條款內容行使提前終止租約的權利（第7.7.3條）。
• 房東若在欠缺法庭命令的前提下擅自更換鎖匙或強行驅逐租戶，屬違法行為，有可能構成刑事罪行。

• 業主對物業的結構主體及外牆負有維修保養的責任（第7.6.1條）。
• 普通法的默示條款賦予租客「安靜享用」（Quiet Enjoyment）之權利，業主不得干擾租客對物業的合法使用（第7.3.2條）。
• 物業內部的粉刷及翻新工作通常由租客負責，並非業主的法定義務，故(ii)不屬正確陳述。
• 在香港，業主轉讓物業無須事先徵得租客同意；現有租約依據「租約隨業權轉移」原則，對承讓人具有約束力，故(iv)不屬正確陳述。

• 根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IV部（尤其是第119ZB條），住宅租賃中存有法定隱含契諾，業主須負責維修及保養物業的結構及外部，不論租約內有否相關明文條款。
• 「日常損耗」的例外情況不能豁免業主修復結構性滲水缺陷的責任，因滲水源自外牆結構問題，而非租客使用造成的損耗。
• 隱含契諾具有法律約束力，業主不能以租約無明文規定為由拒絕履行；租客可循法律途徑強制業主履行維修責任。

• 根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IV部第119C條，在住宅租賃中，業主負有隱含責任，須保持物業的結構、外牆、共用設施及衛生設施處於良好狀態，此責任不得以租約條款排除。
• 任何租約條款若意圖排除或限制第7章第IV部賦予租客的法定保障，在法律上對租客不具約束力（第7章第119I條）。

• 《業主與租客（綜合）條例》（第7章）前身的租金管制及釐訂委員會制度（包括標準租金及租務釐訂委員會）已於1990年代全面廢除，現行第7章不再設有針對私人住宅的租金管制機制。
• 現行第7章第IV部主要處理租賃的隱含契諾、沒收租賃權等事宜，並無賦予租客申請獨立機構釐訂市值租金的法定權利；租金水平須由業主與租客自由議定。
• 土地審裁處（第17章）雖可處理租賃糾紛，但其職能並不包括在租金管制框架外主動為私人住宅釐訂「合理市值租金」。

• 普通法原則：固定期限租約屆滿後，若業主繼續收取租金而租客繼續佔用單位，雙方行為可構成一份新的定期租約（periodic tenancy），其期限通常與租金支付期相同（如按月繳租則為月租租約）。
• 《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IV部：該部分現行條文主要適用於符合資格的新租約；住宅租客在固定租約屆滿後自動獲得一年固定期限新租約的保障條款已因修訂而有所調整，考生須區分現行有效條文與已廢除或修訂的條款。
• 月租租約的終止：按普通法，月租租約須給予相當於一個租金支付期（即一個月）的通知方可終止，通知期一般須與租金支付日期一致。

• 根據普通法，終止按月租賃須給予相等於一個完整租金周期（即一個月）的通知，且通知必須配合租金支付周期的開始日期生效，否則通知在法律上無效。
• 《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第125條及相關條文規定：業主如欲強制收回租客占用的物業，必須依法透過土地審裁處取得管有令，業主不得自行採取諸如更換門鎖等自助驅逐行動（即所謂「非法驅逐」），否則可能觸犯法例並須承擔民事及刑事責任。
• 現行《業主與租客（綜合）條例》（第7章）已廢除舊有的租務管制條文，業主以自住為由收回物業並不存在須強制支付六個月租金補償的法定規定（此屬對已廢除制度的常見誤解）。

• 香港普通法及《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第6條隱含寧靜享用保証：業主保證租客可在租期內不受業主或其代理人干擾地享用租賃物業，即使租約無明文條款，此項保護亦自動適用。
• 就固定期限租約而言，租約在訂明日期屆滿時自然終止，業主無須依照《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第125條向租客發出特定形式或期限的終止通知，但若租約已轉為按月租賃則另當別論。
• 租客負責日常維修的條款在香港法律下屬有效合約安排，惟業主仍須履行《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第6A條所訂的結構性及外牆維修責任，雙方不得以合約條款推翻此等法定責任。

• 根據《印花稅條例》（第117章），租約須於簽訂後30天內繳納印花稅，未繳印花稅的租約不能在土地註冊處註冊，亦不能在法庭上用作證據
• 業主須於租約簽訂後1個月內向差餉物業估價署提交CR109表格，逾期罰款$310；未有提交CR109表格的業主不能就該租約向租客追討租金

• 牌照（licence）僅賦予被許可人個人使用物業的權利，業主可隨時撤銷，被許可人不享有土地上的法律產業權（legal estate）
• 租賃（tenancy）賦予租客獨佔管有權（exclusive possession），而牌照的特徵是業主保留隨時進入及撤銷的權利，被許可人無權轉讓
• 2004年7月9日後訂立的新租賃，《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IV部的租住權保障已被廢除，受普通法規管