EAQE 第6部份「物業估價的原則及實務」

標準估值報告一般須載明估值日期及物業的評估價值。至於按揭息率水平及報告收費，則通常不屬於估值報告的必要內容。

比較法於市場成交量充裕且穩定、以及可比較物業之間特徵高度相似的情況下，可靠性最高。反之，若市場價格出現劇烈波動，則會削弱比較法估值結果的準確性與可信度。

• 比較法適合應用於市場上存在充足可參考成交紀錄的物業類型，住宅樓宇單位為最典型的應用案例（第6.4.1條）。
• 收益利潤法主要用於評估以盈利潛力作為估值基礎的物業，例如酒店、戲院及加油站等（第6.4.3條）。
• 剩餘價值法（Residual Method）為評估發展用地價值的主要手段，以發展完成後物業的市場價值減去全部發展成本，從而得出土地價值（第6.5.2條）。
• 重建成本法適用於市場上缺乏足夠可比較成交個案的特殊用途物業，透過估算重建或替換該物業所需費用來釐定其價值（第6.4.4條）。

• 根據香港測量師學會估價準則，採用比較法時須就每宗可比較成交個案的所有差異因素（包括面積、樓層、地點、成交時間及景觀等）進行系統性調整，方可得出可靠的估值基礎。
• 比較法的核心原則要求估值師識別並量化每項調整因素，包括：（一）時間調整（反映市場升跌）；（二）地點調整（鄰近或不同屋苑之差異）；（三）物業個別特徵調整（樓層、景觀、面積等），以確保各比較個案調整後具可比較性。
• 政府估價署評估方法亦指出，可比較成交個案之選取應盡量接近估值日期，但距離較遠之成交並非完全不可採用，而是須配合適當之時間調整方可使用。

• 成本法（Cost Approach）適用於市場上缺乏可比較成交個案的特殊用途物業，如工業廠房、學校、廟宇等，乃香港測量師學會估價準則認可的五大估價方法之一。
• 成本法的標準程序包括：（1）估算土地現時市值（假設淨空狀態）；（2）計算建築物重置成本（Modern Equivalent Asset，即以現時建築費建造功能相同建築物的費用）；（3）扣減三類折舊：實體損耗（Physical Deterioration）、功能過時（Functional Obsolescence）及經濟過時（Economic Obsolescence）；（4）將折舊後建築物淨值加上土地價值，得出物業總值。
• 重置成本（Replacement Cost）與重建成本（Reproduction Cost）有所不同：重置成本指建造功能相當的現代等效建築物的費用，而重建成本則指完全複製現有建築物的費用；在成本法估值中，一般採用重置成本。

• 收益法估值的核心原則：市場估值應以市場租值（Market Rental Value）而非合約租金為基礎，以反映物業於估值日期的公開市場價值，符合香港測量師學會《估價準則》第3號（HKIS Valuation Standards VS 3）的要求。
• 淨租金收入的計算：須從總租金收入扣除業主須承擔的所有應付支出（如差餉、地租、管理費等）後，方可得出用於資本化的淨收入（Net Income）。
• 資本化公式：市場估值 = 淨年租金收入 ÷ 資本化率（Capitalisation Rate），資本化率反映市場對該類型物業投資風險及回報的預期，切勿將除法誤作乘法。

• 香港測量師學會估價準則（HKIS Valuation Standards）要求估價師在採用比較法時，須就所有影響物業價值的重大差異因素（包括樓層、景觀、面積、設施等）對比較個案作出合理調整，以反映待估物業的市場價值。
• 政府估價署於評估差餉應課值時，同樣採納樓層因素作為調整基礎，確認較高樓層（尤其附帶開揚景觀）一般享有較高市場溢價，此原則亦普遍應用於私人物業的市值估值實務中。
• 比較法的核心原則為「替代原則」，估價師須識別並量化各比較個案與待估物業之間的差異，方可得出可靠的估值結論，而非機械式直接套用比較個案的成交價或單價。

• 剩餘法的核心公式為：土地價值 = 發展總值（GDV）減去所有發展成本，包括建築成本、利息支出、專業費用、市場推廣費用及發展商利潤。
• 剩餘法主要用於土地估價，適用於發展用地的價值評估。折現現金流量法（DCF）屬剩餘法的延伸，加入了貨幣時間價值的考量。