EAQE 第2部份「《地產代理條例》及地產代理實務」

• 凡代客戶收取的款項，須存入於認可機構開立的信託戶口（《常規規例》第 12(3) 條）。
• 上述款項只可用於：(a) 向相關客戶作出付款，或 (b) 按照客戶事先給予的書面指示進行支付（《地產代理條例》第 43(3)(c) 條）。
• 代理須「即時」向客戶發出書面收據，並無十四天的寬限期（《常規規例》第 12(2)(a) 條）。
• 收據副本須妥善保存最少三年（《常規規例》第 12(2)(b) 條）。

• 根據《地產代理條例》第30(1)條，監管局可採取之紀律處分包括：訓誡／譴責、於牌照上附加條件、暫時吊銷牌照（期限不得超過2年）、撤銷牌照，以及罰款（上限為港幣300,000元）。
• 暫時吊銷牌照的法定上限為2年而非3年，因此選項(iii)所述三年並不符合條例規定，屬錯誤。
• 港幣100,000元罰款未超逾法定上限港幣300,000元，故選項(ii)符合條例規定，屬正確。

• 持牌人有責任將調查員認為與調查事宜相關的紀錄交予調查員（第28(5)(a)條）。
• 持牌人須就其所提交之文件向調查員提供解釋（第28(5)(b)條）。
• 搜查持牌人私人居所並非《地產代理條例》所規定的調查程序要求。
• 只有法庭或裁判官（而非監管局本身）方可命令經定罪的持牌人承擔調查費用（第28(8)(a)條）。

• 根據第19(2)條／第21(3)條，判斷「適當人選」時須顧及的法定因素包括：當事人是否為未獲解除破產的破產人、是否屬精神紊亂人士、是否曾因欺詐／舞弊／不誠實罪行被定罪、是否為被取消資格公司的董事，以及是否曾依本條例被定罪並判處監禁。
• 持有相關工作經驗並非條例所列明的法定考慮因素。

• 根據《發牌規例》第14(1)(b)條，信件及相關文件上須列明：牌照編號或營業詳情說明書編號、營業名稱，以及營業地點。
• 商業登記證上所載的地址並不屬於須在信件上述明的規定項目。

• 所有優惠必須以書面形式向準買家確認，並須清楚訂明相關條款及提供形式（執業通告 13-04 (CR) 第 33 段）。
• 持牌人須向準買家披露優惠詳情，並說明該優惠是來自賣方還是地產代理公司（第 32 段）。
• 執業通告並無規定持牌人須提醒準買家避免向賣方披露優惠資料。

• 就物業隱瞞自身的利益關係，違反「操守守則」第3.6.2段所規定的須披露金錢或其他實質利益的責任。
• 令個人利益與對客戶所負的責任產生衝突，違反第3.4.1段所訂明的須公平公正對待交易各方的要求。
• 上述情形與「充分謹慎履行職責」及「按協議執行指示」等條款並無直接關聯。

• 就現金優惠作出虛假承諾，違反第 3.3.1 段所訂明須保持誠實、忠誠及嚴正的操守要求。
• 未經客戶同意而披露其個人資料，可能抵觸《個人資料（私隱）條例》，從而違反第 3.1.1 段有關避免從事違法活動的規定。
• 散播失實言論損害其他代理公司聲譽，違反第 3.7.1 段。
• 應客戶要求轉介律師事務所，並不構成違反操守守則。

• 《地產代理條例》第36(1)(a)(vi)條訂明，地產代理須就其於物業所擁有之金錢或其他實質權益進行披露。
• 「執業操守守則」第3.6.2段規定，代理須向交易各方充分披露因涉及該物業而取得的金錢或其他實質利益。
• 《物業轉易及財產條例》及《不合情理合約條例》均與上述申報責任無關。

• 訂明表格僅適用於住宅物業的買賣及租賃交易（表格 3–6）。
• 住宅物業連同車位的買賣或租賃交易，仍須使用訂明表格。
• 毋須使用訂明表格的情況（第 3(4) 條）：單純車位的買賣或租賃、欠缺獨立設施的非獨立住宅單位的租賃，以及非住宅物業（例如商舖、辦公室）的交易。

• 表格 3 所載明之代理職責包括：(a) 為賣方宣傳推廣物業；(b) 蒐集物業相關資料；(c) 安排準買方視察物業；(d) 與各方展開磋商並呈交一切購買要約；(e) 協助促成買賣合約之訂立。
• 以下事項並不在表格 3 所訂職責範圍之內：主動調查買方背景、代理人自行視察物業、為買方進行破產查冊，以及為物業進行估值。

• 營業員代客戶收取的款項，須存入其所屬持牌地產代理於認可機構開立的信託戶口（《常規規例》第12(3)條）。
• 該款項不得存入公司一般戶口、任何人士的私人戶口或律師的信託戶口。

• 地產代理必須事先獲得賣方的「書面同意」，方可就其住宅物業刊登廣告（《常規規例》第 9(2) 條）。
• 選項 C 的錯誤在於暗示毋須預先獲得賣方同意，只要賣方未有明確禁止即可刊登廣告，此說法違反規定。
• 廣告內容不得在重要事項上含有虛假或誤導性的陳述（第 9(1) 條）。
• 涉及分租住宅物業的廣告，必須在廣告中註明該物業為分租用途（第 9(4) 條）。
• 廣告須載有地產代理的牌照號碼或營業詳情說明書的編號（《發牌規例》第 14(1)(c) 條）。

• 根據《常規規例》第 5(2) 條，營業員在執行地產代理工作前須向客戶披露兩項資料：(a) 其持牌身份；(b) 牌照編號。
• 首次獲牌年份、牌照到期日期及交易數目均非法例規定的必要披露項目。

• 持牌地產代理就住宅物業追討佣金，須事先與委託人簽訂訂明形式的地產代理協議，否則不得提出索償（《地產代理條例》第 45(1) 條）。
• 即使臨時買賣合約中列有佣金條款，若未依規簽訂訂明協議，代理仍無權追討佣金。
• 並無規定須先將臨時買賣合約送交土地註冊處註冊，亦無須將協議呈交監管局批核。

• 當實用面積可從差餉物業估價署或首次轉讓協議中取得時，廣告內須列明實用面積（執業通告 12-02 (CR)）。
• 廣告中須清楚標明所提供的面積為「實用面積」。
• 毋須在廣告中同時列出建築面積，亦毋須註明資料來源。

根據《地產代理條例》，地產代理辦事處的經理須持有地產代理（個人）牌照，而非僅持有營業員牌照。由於志遠只持有營業員牌照，故不符合出任經理一職的資格要求。

根據《地產代理條例》，「廣告」的定義涵蓋多種宣傳形式，凡宣傳海報、刊物內的售價列表及派發至信箱的資料傳單，均納入廣告範疇之內，故三項均符合廣告的定義。

按照《常規規例》的要求，地產代理於與賣方訂立協議之後，必須持有的物業資料涵蓋：政府租契的剩餘年期、物業竣工年份以及物業核准用途，三項資料缺一不可，均須備存。

在業務中採用與牌照所載不符之姓名，以及向調查人員呈報具誤導性資料，均屬《地產代理條例》下的刑事罪行。至於在未獲賣方書面授權前刊登廣告，雖屬違規行為，但並不構成刑事罪行。

根據《地產代理條例》，地產代理負有法定責任，須向客戶披露其本人就相關物業所擁有的任何金錢上或其他實益性權益的詳細資料。

仍處於破產狀態而未獲解除的人士，以及曾被裁定欺詐性罪行罪成的人士，均可能不符合《地產代理條例》下「適當人選」的要求。敏珊多年前所犯的輕微交通違規，一般不會對其適當人選資格構成影響。

僅陳述 (ii) 正確。根據《地產代理條例》，辦事處經理須為地產代理（個人）牌照持有人。然而，持牌營業員同樣須履行披露實益權益的責任，故陳述 (i) 不正確；持牌營業員亦可代表商號簽署地產代理協議，故陳述 (iii) 亦不正確。

申請營業員牌照須符合的條件包括：年齡須達18歲、須屬適當人選，以及須具備中學五年級或同等學歷。至於指定資格評核試合格成績的有效期為12個月而非6個月，因此條件 (i) 的描述並不正確。

志強向買方作出失實陳述，違反了維護客戶利益以及以誠實態度提供服務的操守守則。至於公平競爭原則，其主要規管持牌人之間的競爭行為，與本情境所描述的虛假陳述情況並無直接關連。

上述三項均屬「操守守則」所涵蓋的內容：以誠信忠實態度服務客戶、避免損害行業聲譽及形象，以及執行職責時須盡合理謹慎及必要努力。

趙志強明知物業內曾有人離世，卻向客戶作出相反的虛假聲明，此舉既違反了營業員不得作出失實陳述的責任，亦違反了須以誠實態度待客的操守守則。至於(ii)所指以「掌握特殊消息」作為違規理由，在本情境下並不切合實際情況。

依據相關「執業通告」的規定，持牌人員及地產代理須避免截停途經的車輛，以及在公共場所張貼橫幅。至於向潛在買家分發推廣傳單，則屬一般可接受的行為。

根據《常規規例》，代表買方的地產代理有責任親自陪同買方視察物業，並須在安排視察前事先取得賣方的同意。為買方準備物業傢具清單並非《常規規例》所訂明的法定責任。

根據《常規規例》，地產代理協議訂明表格的適用範圍僅限於二手住宅物業的轉讓交易，車位的買賣以及新住宅單位的首輪銷售均不在其適用範圍之內。

地產代理發布廣告時，須確保廣告內容真實無誤、事先取得業主書面授權，以及按照業主指示列明要價。至於要價是否符合市場估值，並非《常規規例》所訂明的規定。

根據《常規規例》，營業員在執行地產代理工作前，須向客戶披露其持牌身份及相關牌照號碼。至於所屬代理公司的營業詳情說明書號碼，並不屬於必須告知客戶的法定項目。

針對並無律師代表的買方，持牌人依法須就代理委任的各種類別加以說明、逐條解釋協議中的條款及條件，並於買方未能理解相關條款時，建議其尋求專業法律意見，以上三項均屬法定責任。

「表格4」所載明的代理職責涵蓋：為買方蒐集物業相關資料、籌備物業視察、代表買方進行磋商，以及協助訂立買賣合約。然而，替買方安排按揭貸款並不屬於代理在「表格4」下的法定職責範圍。

• 根據《常規規例》，持牌地產代理在為賣方的住宅物業刊載任何廣告之前，須事先與賣方訂立地產代理協議（表格3）。
• 由於鴻運地產於2013年1月9日刊出該物業廣告，故表格3最遲須於廣告刊出當日（即2013年1月9日）或之前與寶珊完成簽訂。

• (i) 依據《地產代理條例》的規定，持牌營業員在執行業務時須向客戶披露其本人的牌照編號。
• (ii) 私下收取賣方額外酬謝屬秘密佣金性質，根據「操守守則」的要求，代理必須向交易雙方客戶作出披露。
• (iii) 依據《常規規例》的規定，地產代理須向買方披露目前仍然有效的物業產權負擔。
• (iv) 賣方出售物業的個人原因屬私隱及機密事項，代理並無義務披露，甚至不應向買方透露，故 (iv) 不在須披露範圍之內。

• (i) 根據《常規規例》，持牌人須於買方簽署臨時合約前提供土地查冊副本，未有遵從屬違規。
• (ii) 刊登廣告所列叫價與委託人指示不符，違反代理責任，屬違規。
• (iii) 在街道路燈柱上張貼廣告屬非法張貼廣告行為，違規。
• (iv) 代表地產代理公司與買方訂立表格4屬正常法定程序，並非違規行為。
• (v) 未經查證便就物業違例改建問題向買方提供意見，構成誤導性陳述，屬違規。故應受紀律處分的行為為(i)、(ii)、(iii)和(v)。

• (i) 按照《常規規例》的規定，代理須於買方簽署臨時合約之前提供土地查冊副本，天朗未有履行此責任，投訴具有充分根據。
• (ii) 土地查冊紀錄顯示該物業設有按揭、建築令及押記備忘錄，天朗向志玲聲稱「並無任何仍然生效的產權負擔」屬嚴重失實陳述，投訴具有充分根據。
• (iii) 安排客戶在條款尚未填妥的空白合約上簽署，屬嚴重違規行為，投訴具有充分根據。三項投訴均具有合理根據。

• 依據《常規規例》的規定，地產代理代表賣方推售住宅物業時，須在物業資料說明書（表格1）內載明訂明資料，當中包括：(i) 物業現時的業權詳細資料；(ii) 物業的實用面積（數據來源為差餉物業估價署）；(iii) 物業的建成年份。
• (iv) 物業的市場估值並不屬於《常規規例》所指定須予披露的項目，因此不在必須取得的資料範圍之內。

• (i) 不正確：分權共有人離世後，須先取得遺囑認證（Probate），方可由遺產執行人身份出售物業，單憑死亡證明書及遺書並不足以確立出售資格。
• (ii) 不正確：在獨家代理協議有效期內，即使代理未有介紹買方，業主仍可能須向原獨家代理繳付佣金，未介紹買方並不當然解除佣金責任。
• (iii) 不正確：建築令屬有效產權負擔，必須於表格1內作出披露，不得省略。
• (iv) 不正確：單方面發出解除委託通知書或構成違約，業主仍須承擔相應的法律責任。四項意見均有可能不正確。

• (i) 志明向林先生提供有關終止獨家代理委任無需繳付佣金的意見，該意見在法律上未必準確，屬具誤導性的陳述，可能違反操守守則所訂之誠信責任。
• (ii) 答應在表格1中隱瞞建築令資料，明確違反《常規規例》就強制披露事項所作的規定，屬嚴重違規行為。
• (iii) 將買家出價告知賣方，屬代理人履行正常職責的行為，並無違規。
• (iv) 建議在臨時合約中加入交吉條款，屬業界慣常的標準做法，並無違規。

• (ii) 建築令屬重大產權負擔，對按揭申請及物業使用造成直接影響，代理必須向買方披露。
• (iii) 押記備忘錄（如欠繳管理費）構成有效產權負擔，代理有責任向買方揭示。
• (iv) 建議將訂金存入律師樓信託帳戶以保障買方權益，屬代理應提供的適當忠告。
• (i) 向客戶說明佣金追收安排同屬告知義務的一部分，使客戶了解違約所帶來的後果。四項均為代理應向買方履行的忠告義務。

• 持牌地產代理須於展開任何代理工作之前，與委託人訂立書面地產代理協議（《常規規例》第6(1)條）。
• 若委託人拒絕在協議上簽署，代理須以書面方式記錄該拒絕情況，惟並無規定代理須即時停止一切代理工作，故(ii)說法不正確。
• 所訂立之書面協議須採用監管局所指定的標準格式（例如EAA-1或EAA-3等）。
• 書面協議須載明佣金的金額或其計算方法（《常規規例》第6(2)條）。

• 地產代理有責任就任何潛在利益衝突向交易雙方作出全面披露（操守守則第6條）。
• 在雙重代理的情形下，代理須分別向業主及租客清楚說明代理關係的性質及相關利益衝突。
• 代理在未獲雙方知情同意之前，不應推進交易，否則可能違反操守守則（第2.4.6條）。
• 單憑在協議內列明立場並不構成充分披露；代理須確保雙方真正了解所涉及的利益衝突，因此(iv)所述做法並不正確。

• 第55(1)條所訂罪行適用於所有人士（包括無牌人士），涵蓋在無牌情況下從事地產代理業務、申請牌照時提交虛假資料，以及妨礙監管局依法履行職能等行為（第2.3.14.1條）。
• 第55(2)條所訂罪行僅適用於持牌人士，例如未有遵從牌照所附加的指定條件（第2.3.14.2條）。
• 無牌從事地產代理業務者一旦被裁定罪成，最高刑罰包括罰款及監禁。
• (iii)未遵守牌照附加條件屬第55(2)條下針對持牌人的罪行，並不屬於適用於所有人士的第55(1)條範疇。

• 廣告所載資料須屬實，不得出現不實或具誤導性的表述，否則可能抵觸操守守則及《常規規例》（第2.5.4條）。
• 廣告須列明地產代理的持牌編號，使公眾能夠辨識廣告發布者的身份（第2.3.9.8條）。
• 地產代理在發布廣告前，須取得委託人（業主／賣方）的明確授權，不得在未受委託的情況下宣傳物業（第2.5.2條）。
• 採用「穩賺不賠」、「交易必成」等字眼屬不實或誤導性陳述，違反廣告相關規定，屬嚴格禁止的行為（第2.5.4條）。

• 根據《地產代理條例》第43條，持牌人代客戶或為客戶收取任何款項，須將該款項存入為客戶而設的信託戶口，此規定並無設定任何最低金額門檻。
• 根據《地產代理常規（住宅物業）規例》（Cap. 511C）第12條，持牌人在收取款項後須立即向付款人發出收據，並須保留該收據的副本最少3年。

• 根據《地產代理常規（住宅物業）規例》（第511C章）第5(1)條，持牌人（代表賣方或買方）須在帶領潛在買家視察物業之前，或在向潛在買家展示任何有關物業的文件或資料之前（以較早者為準），向其提供一份已填妥的住宅物業資料摘要。
• 住宅物業資料摘要的目的是確保潛在買家在作出購買決定前，能夠獲得有關物業的充分及準確資料，包括業權、未解除的押記、未完成工程令等重要資訊。
• 代表賣方的持牌人有責任確保住宅物業資料摘要的資料盡可能詳盡準確，若發現資料有誤或遺漏，須及時更正並通知相關人士。

• 根據《地產代理條例》（第511章）第38條，持牌地產代理（法團）在每一辦事處須安排一名持有地產代理（個人）牌照的人士，負責對該辦事處業務的管理及監督，且該人的牌照須指明其獲授權在有關辦事處承擔有關職責。
• 僅持有營業員牌照的人士不符合擔任分行經理的法定資格，因為第38條明確要求負責管理及監督辦事處的人士須持有地產代理（個人）牌照，而非營業員牌照。
• 持牌地產代理（法團）須確保每一辦事處均有符合資格的個人牌照持有人駐守並對該辦事處行使有效控制，偶爾巡視並不符合條例規定。

• 根據《地產代理（代理協議）規例》，地產代理在提供地產代理服務前，必須與客戶（包括賣方）簽訂書面代理協議，且協議須載有法規規定的所有必要條款，包括佣金及任何其他酬金的金額或計算方式。
• 凡未在書面代理協議中列明的佣金或酬金安排（例如口頭承諾的獎賞），地產代理在法律上不得就該款項向客戶追討。

• 根據《地產代理條例》，任何人在未持有有效牌照的情況下從事地產代理工作，即屬違法，可被檢控及受到刑事制裁，並無任何寬限期容許持牌人在牌照失效後繼續執業。
• 牌照的有效期屆滿後，持牌人必須先取得新的有效牌照，方可重新從事地產代理工作；監管局並無責任主動通知持牌人停業，守法責任在於持牌人本身。

• 地產代理為客戶或代客戶收取款項時，必須將該款項存入信託戶口，不得存入一般業務戶口或個人戶口。
• 地產代理在收取款項時須立即向付款人發出收據，並須將收據副本保留至少3年。

• 根據《地產代理條例》（第511章）第38(1)條，持牌地產代理須就其每一營業地點委任一名持有地產代理（個人）牌照的人為經理，以對該營業地點實施有效控制。
• 營業員牌照持有人不具備擔任分行經理的資格（第511章第16條及第38條），分行經理必須持有地產代理（個人）牌照。
• 有效控制意指該經理須在通常辦公時間內於該營業地點管理及監督業務運作，而非僅偶爾巡視。

• 根據《地產代理常規（一般責任及住宅物業）規例》（第511C章）第5條，持牌地產代理須在物業資料表格中提供物業的落成年份、用途限制、差餉及地租、實用面積等資料，但並無規定須披露賣方當初的購入價。
• 物業資料表格的目的是讓買方在作出購買決定前獲得關於物業本身狀況的重要資料，而非賣方的交易歷史。賣方的原始購入價屬於賣方的私人商業資料，並非法定披露項目。

• 根據《地產代理條例》（第511章）第43條，持牌地產代理代他人收取的款項，須在切實可行的範圍內盡快存入於認可機構開立及維持的信託戶口，條例並無規定具體的7天或14天期限
• 信託戶口須以持牌地產代理公司（而非個別持牌人）的名義在認可機構（即銀行）開立及維持，款項不得存入一般業務戶口

• 根據《地產代理條例》（第511章）第30條，紀律委員會可對違紀持牌人施加的罰款上限為港幣30萬元。
• 根據第30條，紀律委員會可暫時吊銷持牌人的牌照，最長期限為2年。
• 紀律委員會的其他處分權力包括：譴責、增加或更改牌照條件、撤銷牌照，以及命令支付訟費。

• 根據《地產代理條例》（第511章）第32條，持牌人對紀律委員會的裁決不服，可於裁決作出後21天內向局長提出上訴
• 上訴審裁處由最少3名成員組成，而根據第32(9)條，上訴審裁處的裁決為最終裁決
• 根據第30條，紀律委員會可施加的處分包括譴責、附加或更改牌照條件、暫時吊銷牌照（最長2年）、撤銷牌照、罰款（上限$300,000）及命令繳付費用

• 根據《地產代理條例》（第511章）第45條，持牌地產代理在處理住宅物業交易時，必須在申索佣金之前與客戶簽訂訂明的地產代理協議（如表格3/4/5/6），否則不得申索佣金。
• 第49條的佣金爭議機制是處理已有有效協議但就佣金金額產生爭議的情況，並非用於解決未簽訂訂明協議的問題。

• 根據《地產代理條例》（第511章）第32條，持牌人不服紀律委員會裁決，須於裁決通知送達後21天內向局長提出上訴
• 上訴審裁處由最少3名成員組成，其裁決根據第32(9)條為最終決定
• 根據第30條，紀律委員會可施加的處分包括：譴責、附加或更改牌照條件、暫時吊銷牌照（最長2年）、撤銷牌照、罰款（上限$300,000）及命令支付費用

• 根據《地產代理常規（住宅物業）規例》（第511C章），住宅物業出售交易須使用表格1（物業資料表格——出售），住宅物業租賃交易則須使用表格2（物業資料表格——租賃）。
• 持牌地產代理公司須就每宗住宅物業交易的相關紀錄保存最少3年。

• 根據《地產代理常規（住宅物業）規例》（第511C章），持牌地產代理在處理住宅物業買賣時，須向客戶提供物業資料表格——買賣交易使用表格1（Form 1），租賃交易使用表格2（Form 2）。
• 物業資料表格須在客戶簽署具約束力的協議前提供，而非在交易完成後才提供。未有遵從屬違反執業規例，可被紀律處分。
• 根據《地產代理條例》（第511章）第30條，紀律委員會可對違規的持牌人施加譴責、暫時吊銷牌照（最長2年）、撤銷牌照或罰款（最高港幣300,000元）等處分。

• 根據《地產代理條例》（第511章）第49條，佣金爭議仲裁的申請費為港幣500元，仲裁費為爭議金額的10%（最低為港幣2,000元）
• 監管局可拒絕受理爭議金額超過港幣300,000元的佣金爭議仲裁申請
• 任何一方如不服仲裁裁決，須於裁決日起計14天內（而非21天）向區域法院提出上訴