EAQE 第3部份「規管地產代理實務和物業轉易程序的法例」

• 「以現有狀況出售」僅代表物業以簽訂臨時買賣合約當時的實質物理狀況出售及交付。
• 「現有狀況」條款僅涵蓋物業的實質情況，並不包含任何關於僭建物合法性的保證。
• 該條款既不涉及現存租約對買方的約束，亦不構成賣方就《建築物條例》合規性所作的承諾。

• 在普通法框架下，一份有效合約須具備四項核心元素：提出要約 (Offer)、承諾接受 (Acceptance)、有效約因 (Consideration)，以及締約各方有意建立法律關係。
• 就爭議解決方式所訂立的安排，並非構成合約的必要條件。

• 在未獲當事人同意的情況下，將個人資料披露予第三方作額外用途 → 違反第 3 原則（個人資料的使用目的限制）。
• 將個人資料遺失 → 違反第 4 原則（個人資料的保安措施）。
• 第 2 原則（資料準確性）及第 6 原則（查閱及更正權）與本案情況無關。

• 代理人在未獲委託人同意的情況下，接受第三方所提供的利益以換取其不作某行為，此舉可能構成違反《防止賄賂條例》第9(1)條。
• 代理人未能在切實可行的情況下盡快將所有收到的要約呈交委託人，屬於違反《常規規例》第11(e)條的行為。
• 《不合情理合約條例》、《地產代理（裁定佣金爭議）規例》及《個人資料（私隱）條例》均與本案情況無關聯。

• 居屋單位於首次售出起計滿5年後，業主可在繳付補價後於公開市場出售該單位。
• 買賣合約內須明確訂明：補價須於合約簽署日期起計28天內（或由署長另行指定之期限內），並於單位轉讓完成前繳付。
• 上述規定依據《房屋條例》（第283章）附表所載的相關要求。

• 當買方出現違約情況，賣方有權沒收訂金、終止合約，並將物業轉售予其他買家。
• 「押記備忘錄」一般用於記錄未繳清之管理費、地租或差餉等款項，並不適用於處理買方違約的情形。

• 代理須審閱原有買賣協議，確認當中是否包含限制轉讓的條款（執業通告 01-08 (CR) 第 (1)(a) 段）。
• 代理須提示買方，其應付的樓價尾數是否足以支付確認人所需繳付的餘款（第 (2)(b) 段）。
• 買方一般未必能在簽訂轉售協議前視察物業，代理須就此潛在風險作出提醒（第 (2)(a) 段）。

• 上述三種情形皆應建議將訂金存放於律師事務所託管：全額按揭、押記令、確認人轉售。
• 三者的共同原因在於：完成交易時所須清償的實際金額難以預先確定，或相關交易本身存在較高的潛在風險。

• 在非直系親屬之間簽立的提名書，須按物業價值繳付從價印花稅（《印花稅條例》）。
• 聯權共有設有「尚存者取得原則」：當其中一名共有人去世後，其物業權益將自動轉歸其餘在生的共有人所有。
• 聯權共有的安排並不局限於夫婦關係；任何人士均可以聯權共有形式持有物業。
• 簽立提名書並不需要同時訂立「送讓契」。

• 根據《物業轉易及財產條例》第13(1)(a)條，賣方須提供不少於15年的業權證明文件。
• 業權鏈中的首份文件須為轉讓契、以轉讓方式訂立的按揭契據或法定押記文件。
• 若政府租契的批出日期距買賣合約簽訂日期不足15年，則業權年期由租契批出當日起計算。

• 未能完成客戶盡職審查時，持牌人既不得建立業務關係，亦不得與該客戶進行任何偶發性交易（執業通告 18-01 (CR) 第 4.15 段）。
• 凡已建立之業務關係，須於合理可行範圍內盡快予以終止。
• 持牌人應評估是否有需要向「聯合財富情報組」提交可疑交易報告，而非直接向警務處舉報。

按照《一手住宅物業銷售條例》的相關條文，實用面積的計算範圍涵蓋露台及工作平台，惟窗台與閣樓均不在計算之列。

「居者有其屋計劃」單位的擁有人若擬於公開市場出售該單位，須事先向香港房屋委員會繳清補價，方可進行交易。

向銀行僱員提供金錢利益以換取對己方有利的物業估值，可能同時違反《防止賄賂條例》及「操守守則」的相關規定。《物業轉易及財產條例》並不適用於此類情境。

根據《防止賄賂條例》，「利益」的定義範圍極為廣泛，涵蓋仲介佣金、各類餽贈禮品及借貸款項等，上述三項均可納入「利益」的範疇之內。

依據《個人資料（私隱）條例》的規定，在進行直接促銷活動時，資料使用者須向資料當事人說明，若對方提出停止使用其個人資料作直接促銷之要求，必須免費予以遵從。

贈與契、轉讓文件及樓宇買賣合約均屬須繳交印花稅的文件範圍。大廈公契並不在須繳交印花稅的文件之列。

交易完成前的物業視察，目的在於確認賣方已將不隨物業一併出售的物品移走，以及驗證賣方具備條件於交易完成時交付空置佔有權。為物業安排翻新裝修並不屬於成交前視察所涵蓋的目的。

所謂「現狀」出售，是指物業以簽署臨時買賣合約當日的實際狀況移交，賣方並不就物業狀況作出任何額外承擔或保證。

該物業極可能屬於負資產狀況（按揭餘額超過成交價），營業員有責任建議買方安排訂金託管、清楚講解不作託管的風險，並於買方拒絕接受建議時取得書面確認以作記錄。

分權共有人去世後，其所持的業權份額將成為其遺產的組成部分，並不會自動轉歸其他共有人所有（尚存者原則僅適用於聯權共有人的情況）。

按揭契約的條款及效力涵蓋以下各項：借款人悉數清還欠款後可要求銀行解除按揭；借款人一旦違約，銀行有權接管抵押物業；以及借款人未經銀行同意不得擅自將物業出租。

當物業屬負資產狀況、被押記令所規限，或賣方以確認人身份進行交易等存在較高風險的情形下，應建議將訂金交由託管人保管，以保障買方利益。

• (i) 星鋒地產在刊登廣告前未有取得林志榮的書面同意，屬違規。
• (ii) 林志榮指示叫價$280萬，但星鋒地產以$310萬刊登廣告，屬違規。
• (iii) 櫥窗廣告列明「實用面積550平方呎」（林志榮告知約380呎）及「銀主盤」（實際並非銀主盤）；電燈柱廣告標榜「直接聯絡業主」但所列電話實為代理公司號碼，均屬虛假或具誤導性的陳述，屬違規。三項均違反《常規規例》。

• 四項均屬違規或不當執業：(i) 收受客戶私下給予之酬謝而不向上司披露，違反公司內部規定及專業操守要求；
• (ii) 未有向另一方客戶（林太太）披露將收取額外酬謝，屬隱瞞潛在利益衝突；
• (iii) 星輝地產未能安排與賣方訂立表格3，違反《常規規例》相關規定；
• (iv) 未經核實便就物業改動事宜作出陳述，構成不當執業行為。

• 根據《常規規例》，持牌地產代理須在下列兩個時間之一，按委托人（即賣方康先生）的意願選擇，向其提供已填妥的物業資料表格（表格1）：(a) 在訂立地產代理協議（表格3）之前；或 (b) 在賣方與準買家訂立買賣合約之前。
• 選擇提交時間的權利屬於委托人（康先生），而非代理人（嘉敏）。

• 根據《常規規例》，持牌地產代理於填寫表格1時，須將土地查冊中一切有效產權負擔（包括建築命令）加以披露，因此(i)屬法定責任，若未有履行即屬違反《常規規例》。
• (ii) 法規僅要求在表格1內註明相關產權負擔的資料，並無明確規定須附上相關文件副本；(iii) 要求賣方出示已繳付維修費用的收據，並非《常規規例》所訂明的法定要求。

• 陳先生與其兄長以「分權共有人」(Tenants in Common) 方式持有物業，「尚存者原則」(Right of Survivorship) 對此類持有方式並不適用。
• 兄長離世後，其所持有的½業權須按遺囑內容處理。由於兄長生前立有遺囑，必須取得遺囑認證（Probate），土地查冊亦顯示陳先生已獲頒遺囑認證文件。
• 陳先生以遺囑執行人（Executor）身份有權代表兄長遺產進行物業買賣，惟須憑遺囑認證文件證明其合法身份，單憑死亡證明書及遺囑正本並不足夠。

• (i) 根據《常規規例》，代理不得以有別於客戶指示的價格刊登廣告。陳先生指示以$680萬放盤，代理必須依此刊登，除非客戶另行發出新指示，正確。
• (ii) 代理須遵從客戶所給予的指示刊登廣告，不得擅自以即時市場估值取而代之，此陳述不符規定。
• (iii) 根據《常規規例》，物業售出後，代理須在切實可行的情況下盡快移除相關廣告，正確。

• (i) 依據《常規規例》，代理一旦收取客戶所繳交的款項（包括訂金），須向該客戶簽發書面收據，此項正確。
• (ii) 代理代客保管的訂金必須存放於信託戶口，而不得存入公司一般營運戶口，此項正確。
• (iii) 將訂金存入公司一般營運戶口，不符合《常規規例》的相關規定，此項不正確。
• (iv) 在未獲客戶明確授權的情況下，代理不得擅自將所保管的客戶訂金用作支付賣方佣金，此項不正確。因此，僅(i)及(ii)符合《常規規例》的規定。

• 「空置管有權」(Vacant Possession) 在法律上的定義，要求賣方於成交之時須符合以下條件：(i) 將所有不屬交易範疇的有形物品移離物業；(ii) 保證物業內並無任何人士佔用；(iii) 向買方交付物業鑰匙。上述三項均屬履行空置管有權的必要條件。
• (iv) 將電費按金戶口辦理更名，屬成交完成後的行政跟進事項，並不在「空置管有權」的法律定義所涵蓋的範圍之內，故此不包括在必要條件之內。

• 根據《個人資料（私隱）條例》，所收集的個人資料只可用於原定收集目的，不得超越該目的範圍而將資料轉移予其他第三方。
• (i) 物業樓齡屬物業本身的資料，並非志明的個人資料，提供該資料不構成違規。
• (ii) 將志明的身份證影印本轉交予追數公司，屬於超出原本收集目的而披露個人資料，可能構成違規。
• (iii) 告知欠繳佣金的金額屬追討債務所必需之資訊，可被視為合理使用範圍之內。
• (iv) 志明父親的電話號碼屬第三者的個人資料，在未獲當事人同意的情況下提供予追數公司，屬違規行為。

• 代理須將一切可能左右交易的重要資訊主動告知委託人（第3.4.2.3條）。
• 代理有義務避免利益衝突情況出現，若衝突無可避免，須向委託人作出充分披露（第3.4.2.4條）。
• 代理須為委託人所提供的機密資料嚴格保密（第3.4.2.5條）。
• 根據「職責不可轉授」原則（第3.4.2.6條），縱使委託人已表示同意，原代理亦不得將全部責任轉移予他人，故項目(iv)的陳述並不正確。

• 失實陳述指就重大事項提供虛假資料，令對方在依賴該資料的前提下締結合約（第3.5.6.1條）。
• 在存在失實陳述的情形下，受影響一方可向法院申請撤銷合約（《失實陳述條例》第3(2)條）（第3.7.7.2條）。
• 若失實陳述屬欺詐性質（即當事人明知陳述虛假仍故意作出），受影響方可額外提出侵權訴訟索取損害賠償。
• 即使屬於無辜的失實陳述，受影響方在衡平法原則下仍可申請撤銷合約（或由法院酌情以損害賠償替代撤銷），因此說法(iv)並不正確。

• 「實用面積」的定義涵蓋單位內部樓面面積，量度方式須計至外牆內壁及分隔牆中心線（第3.7.8.1條）。
• 陽台所佔面積須一併計入實用面積之內（第8(1)條）。
• 服務平台所佔面積亦須計入實用面積之內（第8(1)條）。
• 車位並不屬於住宅單位實用面積的組成部分，不得納入實用面積計算，發展商須另行於獨立物業資料表中載列車位的相關詳情。

• 保護原則第1條：蒐集個人資料時，資料使用者須向當事人披露蒐集目的、資料可能移交的對象，以及當事人享有查閱及更正資料的權利（第3.7.4.2條）。
• 保護原則第2條：個人資料的保存期限不得超越達成原定目的所需的時間，無限期保存客戶個人資料違反此原則，故(ii)不符合規定。
• 保護原則第3條：個人資料僅可用於蒐集時所聲明的目的或與之直接相關的目的（第3.7.4.2條）。
• 保護原則第4條：資料使用者須採取合理步驟，保障個人資料免受未獲授權的查閱、處理或洩露（第3.7.4.2條）。

• 第9條罪行的核心構成要件：受委託人在委託人毫不知情及未獲同意的前提下，向第三方索取或接受任何利益（第3.7.6.2條）。
• 情形(i)：代理暗中收取買方款項，明確符合第9條罪行的構成要件，賣方為被隱瞞的委託人。
• 情形(ii)：在充分披露資訊並取得委託人書面同意的情況下收取買方酬金，並不違反法例規定。
• 情形(iii)：代理在賣方不知情下收受裝修公司利益並加以推薦，同樣符合第9條罪行的構成要件。
• 情形(iv)：節慶期間所贈的普通小禮品，且雙方均無意圖影響交易，一般不構成賄賂罪行。

• 浮動利率按揭的息率通常與最優惠利率（P rate）或香港銀行同業拆息（H rate）掛鈎，會隨市場狀況而調整（第3.9.3條）。
• 固定利率按揭在香港並不普遍，即使存在，通常僅於首若干年維持固定息率，期後便轉換為浮動利率，並非在整個按揭年期內固定不變，故陳述(ii)過於絕對，並不正確。
• 供款與入息比率（DSR）是銀行審批按揭申請時衡量申請人還款能力的重要指標（第3.9.4條）。
• 香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃使符合資格的買家能夠借取超出一般按揭成數上限的貸款，從而減低置業所需的首期金額（第3.9.2條）。

• 居屋業主在未補繳地價之前，通常不可於公開市場自由出售其單位，受《房屋條例》第17B條關於無效轉讓的條款所約束（第3.7.3.3條）。
• 根據居屋第二市場計劃的安排，居屋業主即使尚未補地價，亦可將單位轉售予持有有效「白表資格證明書」或「綠表資格證明書」的合資格買家（第3.7.3.2條）。
• 依據第17B條，任何違反轉讓限制的轉讓均屬無效（Void），在法律上不發生效力（第3.7.3.3條）。
• 居屋業主在補地價前，一般不得將單位於公開市場出租，因此論述(iv)並不正確（第3.7.3.4條）。

• 根據《個人資料（私隱）條例》（第486章）第18條，資料當事人有權查閱資料使用者是否持有其個人資料及查閱該等資料，資料使用者可就此收取合理費用，並須在四十日內回應。
• 根據第486章第22條，資料當事人有權要求更正不準確的個人資料，資料使用者須採取一切切實可行的步驟，在收到要求後四十日內更正有關資料。
• 第486章並無賦予資料當事人強制要求資料使用者銷毀個人資料的絕對法定權利；此外，《防止洗黑錢及恐怖分子資金籌集條例》（第615章）第20條規定，相關記錄須在業務關係終止後保留至少五年，此保留義務優先於一般資料最小化原則。
• 根據第486章第35C條，資料使用者如擬將個人資料用於直接促銷用途，須事先告知資料當事人並取得其同意；資料當事人有權要求資料使用者停止將其個人資料用於直接促銷。

• 根據《印花稅條例》（Cap. 117）第29條，住宅物業的買賣合約須於簽訂後30日內加蓋印花，逾期須繳付罰款；若文件未加蓋印花，在法庭上不得採納為證據，但不影響文件的法律效力。
• 根據《印花稅條例》（Cap. 117）附表1第2條，香港永久居民（並非公司）以個人名義購入住宅物業，如屬其唯一或首個住宅物業，可按第2標準稅率繳交從價印花稅（AVD），稅率為樓價之1.5%至4.25%不等；就樓價港幣600萬元以上至900萬元以下的物業，稅率為3.75%。
• 選項B混淆了「在完成交易前加蓋印花亦屬合法」的概念：正式合約的法定加蓋印花限期為簽訂後30日，而非完成交易日，在30日期限內無論何時加蓋均不產生罰款，並非「只要在完成前加蓋」即無罰款。

• 《競爭條例》（第619章）第6條第一行為守則：禁止具有損害競爭目的或效果的競爭者之間協議，包括固定或協調定價（例如設定佣金下限）；此屬嚴重反競爭行為，無論以口頭或書面方式達成協議均受規管。
• 《競爭條例》（第619章）第21條第二行為守則：禁止具有相當市場權勢的業務實體濫用其市場地位；若涉事公司不具備相當市場權勢，索取競爭對手客戶資料的行為不會自動觸發第二行為守則，但可能同時違反《個人資料（私隱）條例》（第486章）的相關規定。
• 地產代理就佣金率進行橫向協調屬第一行為守則下的嚴重反競爭行為，競爭事務委員會可直接向競爭事務審裁處提出法律程序，毋須事先發出警告通知。

• 根據《防止洗黑錢及恐怖分子資金籌集條例》（第615章），地產代理如懷疑某交易涉及洗黑錢或恐怖分子資金籌集，須向警務處聯合財富情報組（JFIU）提交可疑交易報告（STR），而非向海關或地產代理監管局舉報。
• 第615章要求被規管機構在提交STR後，不得向交易對手或任何其他人披露已提交報告的事實，違反「不得洩露」規定可構成刑事罪行。
• 地產代理須將客戶盡職審查紀錄及交易紀錄保存最少5年，計算期由業務關係終止之日或交易完成之日起計，此為第615章的強制規定。
• 資金來源無法合理解釋屬強化盡職審查（EDD）的觸發情況，不論客戶是否持有本地身份證件，地產代理均須評估相關風險。

• 根據合約法原則，慣常訂金為樓價10%；超過10%的訂金可能被法庭裁定為罰金性質而不可強制執行
• 根據《印花稅條例》（第117章），遲於簽署後超過1個月但不超過2個月加蓋印花，須繳付相當於印花稅額4倍的罰款
• 根據《物業轉易及財產條例》（第219章）第3(1)條，土地合約須以書面形式訂立並由被告簽署，但毋須以契據形式訂立；契據僅用於轉讓法定產業權（第4條）及超過三年的租契等

• 根據《印花稅條例》（第117章），提名予非近親人士（即父母、配偶或子女以外的人）須繳付全額從價印花稅。商業夥伴並非近親，不獲豁免。
• 遲延加蓋印花的罰款：遲延不超過1個月，罰款為應繳稅額的2倍；遲延超過1個月但不超過2個月，罰款為4倍；遲延超過2個月，罰款為10倍。正式合約於2024年2月5日簽訂，至5月20日才加蓋印花，遲延超過2個月，故罰款為10倍。

• 根據《防止賄賂條例》（第201章）第9(1)條，任何代理人未經其委託人許可而索取或接受利益，作為他作出或不作出與其委託人的事務有關的行為的誘因或報酬，即屬犯罪。「利益」涵蓋金錢、禮物、貸款等一切事物，但不包括款待。
• 根據《防止賄賂條例》（第201章）第9(3)條，任何代理人意圖欺騙其委託人而使用任何虛假、不正確或有缺漏的收據、帳目或其他文件，即屬犯罪。偉業出示虛假估價報告以誤導國強減價，同時觸犯第9(1)條及第9(3)條。

• 根據《個人資料（私隱）條例》（第486章），第3保障原則規定個人資料如非為收集時所述的目的或直接有關的目的而使用，須先獲得資料當事人的自願和明確同意。
• 地產代理在物業交易過程中收集的客戶個人資料，其原來目的為處理該宗交易；未經當事人同意而將資料轉作推銷保險等不相關用途，即屬違反第3保障原則。
• 第1保障原則針對的是資料收集階段的目的和方式，而第3保障原則針對的是收集後的使用限制，兩者適用的階段不同。

• 根據《印花稅條例》（第117章），向非直系家庭成員（即非配偶、父母或子女）作出的提名，須按全額從價印花稅（AVD）繳納；僅向父母、配偶或子女提名方可獲豁免
• 臨時買賣合約於簽署後30日內須加蓋印花；逾期不超過一個月，罰款為應繳稅款的兩倍；逾期超過一個月但不超過兩個月為四倍；超過兩個月為十倍
• 臨時買賣合約一般具有法律約束力，有別於「待定合約」（subject to contract）；訂金金額並非決定合約是否具約束力的唯一因素，但超過10%的訂金可能被視為罰款而不可強制執行

• 根據《土地註冊條例》第3條，已註冊文書按註冊日期享有優先權；若文書在簽立後一個月內註冊，優先權追溯至簽立日期；超過一個月才註冊，則優先權僅自註冊日期起計算。
• 未註冊的文書不能對抗真誠購買人（bona fide purchaser），但不等於契據自動失效——未註冊僅影響優先權，不影響契據本身的有效性。

• 根據《土地註冊條例》第3條，已註冊的文書按註冊日期享有優先權；若在簽立後一個月內註冊，則優先權可追溯至簽立日期；超過一個月才註冊，優先權僅以註冊日期計算。
• 未經註冊的文書不能對抗善意有值買家（bona fide purchaser for value）。偉達為不知情的善意買家且已先行完成註冊，故其權益優先。

• 根據《土地註冊條例》第3條，已註冊文書按註冊日期享有優先權；若於一個月內註冊，則優先權追溯至簽立日期；逾一個月才註冊，優先權以註冊日期計算。
• 未註冊的文書對善意有值購買人而言屬無效，但不等於交易本身無效——思敏仍可循其他法律途徑（如欺詐）追究振邦責任。

• 根據《土地註冊條例》第3條，已註冊文書按註冊日期享有優先權；若文書於簽立後一個月內註冊，則優先權由簽立日期起計；超過一個月則由註冊日期起計。
• 未經註冊的文書對真誠購買人而言屬無效，但並非在所有情況下均無效（例外：不超過三年之租約，按最佳租金且無繳付買價者除外）。

• 根據《土地註冊條例》第3條，已註冊的文書按註冊日期享有優先權；如於一個月內註冊，則由簽立日期起計享有優先權。未經註冊的文書對真誠買家而言屬無效。
• 根據《印花稅條例》(Cap. 117)，遲繳印花稅的罰款：逾期不超過1個月為稅額的2倍；逾期超過1個月但不超過2個月為稅額的4倍；逾期超過2個月為稅額的10倍。六星期屬於超過1個月但不超過2個月的範圍，罰款為稅額的4倍。

• 根據《土地註冊條例》第3條，已註冊文書按註冊日期享有優先權；若文書於簽立後一個月內註冊，優先權自簽立日期起計算；若超過一個月才註冊，則優先權自註冊日期起計算。
• 志明的合約於2024年3月1日簽署，至4月15日才註冊（超過一個月），故其優先權自4月15日起計算。麗珊的合約於3月10日簽署，3月20日註冊（一個月內），優先權自3月10日起計算，因此麗珊享有優先權。

• 根據《土地註冊條例》第3條，已註冊文書如於簽立後一個月內註冊，其優先權由簽立日期起計；若超過一個月才註冊，優先權則由註冊日期起計。
• 根據《印花稅條例》(Cap. 117)，逾期加蓋印花的罰則按遲延時間遞增：遲一個月或以內為應繳稅款的2倍；超過一個月但不超過兩個月為4倍；超過兩個月為10倍。本案中合約於2025年3月1日簽署，至6月5日才打釐印，逾期超過兩個月，罰款為10倍。