EAQE 第4部份「土地註冊制度、查冊及與物業有關的資料系統」

• 土地查冊紀錄載有該物業一切產權負擔的詳情，涵蓋按揭、法定押記、建築令及法庭命令等。
• 公司註冊處存有公司已登記押記的資料，其中包括就土地或土地權益所設立的押記。
• 公司章程細則、法團成立證書及商業登記證明書均不含任何按揭或押記的相關資料。

• 按揭合約／法定押記條款一般規定業主未經銀行／承押人事先書面同意，不得將物業出租予第三方。
• 倘業主未獲銀行／承押人同意而擅自出租，一旦物業被承押人收回，租客將無法繼續佔用該單位。
• 代理應建議準租客要求業主向所有承押人（包括銀行及財務公司）取得書面同意，方可簽訂租約。
• 大廈物業管理公司及屋宇署署長的批准並非訂立租賃合約的必要條件。

住宅單位的轉讓契據、停車場車位的抵押契約及工商物業的押記令，三者均符合於土地註冊處進行註冊的條件。

陳女士應在臨時買賣合約中明確訂定修葺費用由哪一方承擔。修葺令並不因在買賣交易前已發出而可被忽視，且相關費用亦不一定完全由業主立案法團負責。

買方須留意仍在有效期內的租賃合約及尚未履行完畢的建築命令。至於已正式解除的樓宇按揭，其法律效力已終止，不再對物業構成任何負擔。

進行公司查冊時，應核查該公司的註冊辦事處地址、董事姓名，以及有否委任接管人或清盤人。至於公司秘書的姓名，對保障買方利益而言重要性相對較低。

只有「解除押記收據」方能反映按揭已獲清償及解除。「履行證明書」通常用以證明建築令的相關工程已竣工，與按揭解除無關；而「第二按揭」僅代表物業上另設一項借貸押記，並不說明原有按揭已告解除。

• 編號UB6551093的按揭文件上載有「EXERCISE POWER OF SALE」註記，表明承按人已就該物業行使售賣權，該按揭責任已隨之消滅（參見轉讓契編號07101300960088）。
• 編號UB6634446及UB6665515的押記令均針對前業主趙志強而登記，於業權正式轉讓予林建華後，該等押記令已一併解除，不再對現業主構成負擔。
• 現時對該物業仍屬有效的產權負擔為：(iv) 林建華抵押予富通銀行有限公司的法定押記（編號07101300960099）；以及 (v) 由翠峰苑物業管理有限公司登記的欠繳管理費備忘錄（編號12122300150651）。

• 根據土地查冊，目前仍然有效的按揭為法定押記「07101300960099」，受益人為恒盛銀行有限公司，該按揭乃現業主林碧珊於2007年購入物業時所登記設立，故恒盛銀行有限公司為現時的承按人。
• 富裕財務有限公司及新亞銀行有限公司的按揭均已獲解除；海豐財務股份有限公司的押記令所針對的對象為前業主黃志強；德安物業管理有限公司為該物業的管理公司，並非承按人。

按照《常規規例》的規定，代理人在填寫「物業資料表格」（表格1）時，住宅物業的實用面積必須採用差餉物業估價署「物業資訊網」（IRIS）所載的數據作為訂明來源，佔用許可證、大廈公契連圖則或各類轉讓契等文件均不符合訂明來源的要求。

• 備忘錄「12122300150651」的備註顯示「BY WAI HING PROPERTIES MANAGEMENT LIMITED」，反映偉興物業管理有限公司就欠繳管理費一事向土地註冊處登記了該備忘錄，因此陳述(i)及(ii)均屬正確。
• 陳述(iii)並不正確，備忘錄本身並不構成任何轉讓限制；陳述(iv)亦不正確，備忘錄不會於買賣完成後自動失效，須待相關欠款全數清繳後，該備忘錄方可獲解除。

• 土地查冊紀錄顯示該地段租契總年期為999年，起租日期為1862年1月7日。以查冊日期2013年1月7日推算，尚餘年期計算方式為：(1862 + 999) − 2013 = 848年。
• D選項所示之999年為租契之總年期，並非截至查冊當日之剩餘年期。

• (i) 大廈公契（DMC）載有大廈全體業主共同遵守的契諾、管理規則及各業主之權利與義務，屬正確文件。
• (ii) 轉讓契僅記錄個別業權之轉移，並不涵蓋所有業主之普遍性權利及義務。
• (iii) 換地條件（Conditions of Exchange）為政府批地文件，當中列明業主須對政府承擔之義務，屬正確文件。
• (iv) 買賣合約屬個別交易文件，並非普遍性業主義務之文件。

• (i) 查冊紀錄載明「SHARE OF THE LOT: 75/306」，反映該物業持有306份不分割份數中的75份，說法正確。
• (ii) 入伙紙UB6554556所示文書日期為1996年1月31日，可推斷大廈於1996年落成，說法正確。
• (iii) 查冊顯示租契期限為「FROM 2 JUNE 1992 TO 23 FEBRUARY 2032」，實際年期約為40年，並非75年可續期75年，說法不正確。

• (i) 換地條件文件不會載有個別單位的實用面積資料，因此不正確。
• (ii) 佔用許可證能反映樓宇的落成年份，正確。
• (iii) 佔用許可證載明建築物的核准用途，正確。
• (iv) 附有圖則的買賣合約可能包含單位面積的相關資料，正確。須注意，住宅物業實用面積的法定資料來源為差餉物業估價署的「物業資訊網」（IRIS），換地條件並不屬於適用來源。

• (i) 轉讓契乃現任業主取得物業所有權的常規文件，準買家毋須特別就此文件尋求法律顧問意見。
• (ii) 該建築命令（Order No. DH0133/HK/10C）屬具重大影響的法定指令，直接關乎物業的合法使用及銀行按揭審批，代理應促請買方諮詢法律專業意見。
• (iii) 押記備忘錄（康盛管理有限公司）反映物業存在欠繳管理費的情況，構成影響業權的產權負擔，代理應建議買方尋求法律專業意見。

• (i) 押記備忘錄所記載的內容為「拖欠管理費」之金額，並非各業主每月應繳的管理費標準，故此陳述不正確。
• (ii) 押記備忘錄屬於已在土地登記冊登記的產權負擔，對物業業權造成影響，故此陳述正確。
• (iii) 由於該文件構成影響業權的產權負擔，臨時買賣合約內應訂明須於成交當日或之前將有關負擔解除（即清繳全部欠款），故此陳述正確。

• (i) 換地條件的屆滿日期為2032年2月23日，由查冊日期2013年1月20日起計，剩餘年期約為19年，並不超過30年，故此說法不正確。
• (ii) 轉讓契05042702460788所記載的業權轉讓，由 Chan Wai Ling 轉讓予馮志強及馮志偉，Chan Wai Ling 為賣方，故此說法正確。
• (iii) 法定押記UB6660752的解除收據文件「UB7414490」所載的文書日期為1998年1月23日，並非1996年6月10日，故此說法不正確。

• 尚未塗銷的抵押文件屬於業權負擔之一，表示物業已被用作抵押，買方須確保賣方於成交前完成塗銷手續，否則業權將存有瑕疵（第4.1.3條）。
• 大廈公契屬物業之常規業權文件，通常不視為業權問題，乃正常預期存在之登記紀錄（第4.1.3條）。
• 尚未完成交割的正式買賣合約，意味物業或已另行出售予他人，現任買方須立即跟進，以免引發業權爭議（第4.3.1條）。
• 佔用許可證（入伙紙）為證明物業可合法居住的正常文件，一般而言不構成任何業權問題（第4.1.3條）。

• 根據地租（評估及徵收）條例（第515章）第8條，1997年7月1日後批出或續期的政府租契，地租按物業每年應課差餉租值的3%徵收。
• 地租金額會隨差估署對該物業的應課差餉租值重新評估而自動調整，而非固定於某一基準日期的數值，亦非按市值計算。
• 差餉則依據差餉條例（第116章）另行徵收，計算基礎雖同為應課差餉租值，但稅率由財政預算案釐定，與地租制度不同。

• 根據《差餉條例》（第116章），差餉按應課差餉租值的現行百分率計算；本題年度差餉 = HK$96,000 × 5% = HK$4,800。
• 根據《地租（評估及徵收）條例》（第515章），凡於1997年7月1日或之後批出或續期的政府租契，承租人須按應課差餉租值的3%繳交地租；本題年度地租 = HK$96,000 × 3% = HK$2,880。
• 差餉與地租均以差餉物業估價署評定的應課差餉租值為計算基礎，惟兩者的徵收法律依據不同：差餉依據《差餉條例》（第116章），地租依據《地租（評估及徵收）條例》（第515章）。

• 政府租契所訂的土地用途限制具有約束力，對土地的所有合法持有人均具效力，不論其是否為原來的批地申請人，違反用途限制可能導致地政總署採取違契行動，包括《政府土地條例》（第28章）下的收回土地程序。
• 在政府租契下，「住宅用途」限制通常不包括任何收費商業活動，在物業內開設補習社並向學生收取費用屬商業性質，構成違契風險；根據《物業轉易及財產條例》（第219章），土地契約的契諾（covenants）對繼承人及受讓人均具有約束力。
• 根據《差餉條例》（第116章），物業的實際用途可影響其差餉評估，若物業由住宅用途改為商業用途，差餉評估額亦可能相應調整。

• 根據《差餉條例》（第116章），差餉按應課差餉租值乘以徵收率計算；本題差餉為港幣144,000元 × 5% = 港幣7,200元。
• 根據《地租（評估及徵收）條例》（第515章），地租制度僅適用於1985年5月27日後簽訂的新批地契（即根據《中英聯合聲明》新批地契制度），以及1997年7月1日後批出的地契；1988年批出但屬聯合聲明前舊制的租契，一般不適用《第515章》的地租徵收機制，因此該物業無須按第515章繳付地租。
• 地產代理有責任協助客戶正確了解差餉與地租的分別及各自的適用範圍，以免客戶在物業交易中產生錯誤認知。

• 根據《物業轉易及財產條例》（第219章）及《土地註冊條例》（第128章），公契一經在土地註冊處註冊，即對該發展項目內所有現在及將來的業主具有法律約束力，包括公契內有關物業用途限制的條款。
• 公契所界定的共同部分（如外牆、天台）由全體業主按其不可分割份數共同擁有及分擔維修費用，業主不得擅自佔用或改動共同部分。
• 公契中的限制性契諾（restrictive covenants）不會因時間流逝而自動失效，亦不能僅憑管理處口頭同意而豁免，通常需要全體業主或法庭命令方可修改。

• 租者置其屋計劃單位的轉售限制：首2年只能售回房委會；第3至第5年可向房委會提出以市值減去折扣額出售；5年後可於公開市場出售但須繳付補價
• 根據《土地註冊條例》(Cap. 128) 第5條，文書如於執行日期起計一個月內在土地註冊處註冊，其優先權將追溯至執行日期
• 土地註冊冊共分為四部份：物業資料、業主資料、產權負擔及待註冊文書
• 《建築物條例》第33條證明書構成法定第一押記，優先於所有其他押記；第24條命令本身並非第一押記

• 根據《土地註冊條例》（第128章）第5條，文書若於簽立後一個月內完成註冊，其優先權可追溯至簽立日期。
• 新界地契由1898年7月1日起計99年減3日，已自動續期至2047年6月30日，續期後須繳付相當於應課差餉租值百分之三的地租。
• 根據《土地註冊條例》（第128章）第4條，未經註冊的權益不構成對其後買家的通知。

• 租者置其屋計劃的轉售限制分三個階段：首兩年只能以原價售回予房屋委員會；第三至第五年可以市值扣除折扣額後的價格先向房屋委員會回售；五年後方可在補繳地價後於公開市場出售
• 補價須於二十八天內繳付；未經補價而出售屬刑事罪行，最高可被罰款港幣500,000元及監禁一年，且該項出售無效

• 根據《土地註冊條例》(Cap. 128) 第5條，文書於簽立後一個月內送交註冊，其優先權追溯至簽立日期；逾期則優先權自註冊日期起計，但並非自動失效
• 根據《土地註冊條例》(Cap. 128) 第5A條，押記令及待決訴訟的優先權自註冊翌日起計算
• 新界批地自1898年7月1日起批出（99年減3日），已自動續期至2047年6月30日，續期後地租為應課差餉租值的百分之三

• 根據《土地註冊條例》（第128章）第3條，已登記的文書優先於未登記的文書。買家乙的已登記契據優先於買家甲的未登記契據。
• 根據《土地註冊條例》第5條，文書在簽署後一個月內登記，優先權可追溯至簽署日期，但此追溯權只在該文書確實已登記的情況下才適用，並不影響已登記文書的既有優先權。
• 新界土地租期由1898年7月1日起計（99年減3日），已根據法例自動續期至2047年6月30日，續期後地租為應課差餉租值的3%。

• 根據《土地註冊條例》（第128章）第3條，已註冊的文書享有優先於未註冊文書的權利
• 根據第5條，文書須在簽立後一個月內送交註冊，其優先權方可追溯至簽立日期；逾期註冊者，優先權僅自註冊日期起計算
• 陳先生的轉讓契據於2025年3月10日簽立，但遲至5月15日才送交註冊（超過一個月），故不能追溯優先權至簽立日期，李先生於4月1日已註冊的文書享有優先權

• 租者置其屋計劃單位未繳付補價而在公開市場出售，屬違法行為，可處罰款50萬元及監禁1年，且該買賣無效。
• 根據《土地註冊條例》（第128章）第5條，文書在簽立後一個月內註冊，其優先權追溯至簽立日期。
• 根據《建築物條例》第24條發出的建築命令可在土地登記冊的產權負擔部分登記，屬物業的產權負擔之一。
• 租置計劃首兩年只能售回房委會；第三至五年須先向房委會提出，以市值扣除折扣出售；滿五年後可在公開市場出售但須繳付補價。

• 根據《土地註冊條例》（第128章）第3條，已註冊的文書享有優先權；第5條規定，文書須在簽立後一個月內送往註冊，其優先權方可追溯至簽立日期
• 2月10日簽立的轉讓契據於3月20日才送往註冊，超過一個月期限，其優先權僅由註冊日期起計；而2月25日的轉讓契據於3月5日註冊（在一個月內），優先權追溯至2月25日，故享有較優先地位
• 不可續期的地契到期後，業主可申請批出新的50年期土地契約，須繳付相當於應課差餉租值3%的地租

• 根據《土地註冊條例》（第128章）第3條，已註冊的文書享有優先於未註冊文書的權利。
• 根據第5條，文書在簽立後一個月內送交註冊，其優先權追溯至簽立日期；若超過一個月才註冊，優先權僅由註冊日期起計。
• 新界土地原批租期由1898年7月1日起計（99年減3日），其後已自動續期至2047年6月30日，地租為應課差餉租值的3%。